杭州世茂江花园定位.ppt

规划基础： ◆ 小户型目前在下沙板块是最为畅销的产品，同时伊萨卡、海天 城、梦琴湾等项目该类户型基本销售完毕。做足小户型规划，以 此启动项目市场热度； ◆ 120－165㎡的普通江景公寓是板块内最为主要的竞争产品，也是 最能体现产品品质。所以适当放量，压制竞争内其他项目，形成 产品壁垒，及时夺取客源，树立绝对的竞争地位； ◆ 在一期180－350㎡作为第三主力产品，试探市场，同时也是预热 市场，形成项目主题定位，突出项目整体形象； ◆ 由于地块南北狭长，东西收窄，更利于高层或小高层规划，以最 大限度结合江景，所以低层情景洋房可适合在后期地块规划设计。 PART10 项目一期开发的战略思考 开发建议： ◆ 做足产品品质 杭州市场现有产品整体品质较高，为了传达世茂品牌价值，树立项目在下沙板块的最高地位，促进一期快速销售，项目需要通过园林、立面、材质、户型、配套等综合细节进行全面塑造； ◆ 形成生活体验 以世茂对高端物业的开发价值，通过独特的生活体验快速建立世茂在杭州市场的品牌形象，通过高举高打，快速制胜市场。具体可通过体验式会所即售展中心，或具有世茂独特生活体验的形象展示中心。 ◆ 科学、稳妥、快速去化 一期开发的重要性，在于快速冲击市场，建立项目认同度，为后期开发形成良好的市场基础。主要通过合理的户型设计、综合产品品质、以及合理的销售定位和策略。 PART10 项目一期开发的战略思考 谢谢！ 以上仅为浙江精锐对世茂集团下沙项目的初步定位思考， 以作双方共同探讨。 七、产品类型定位及比例划分 （1）我们的市场缝隙和机会 小户型 公寓＋小户型 江景公寓 公寓 江景公寓 小户型 临江公寓 空中别墅＋ 情景洋房 江景公寓 江景公寓 江景公寓 高级江景公寓 江景豪宅（精装修） 滨江板块 钱江新城板块 下沙板块 九堡板块  价格 PART7 产品类型定位及比例划分 1、总体物业类型定位 空中别墅（江景豪宅）：180－350㎡，主力面积：180－220㎡ 主要形式为：大平层、复式、顶楼复式 产品参考设计：精装修、露台花园、顶层游泳池、全阳台、全江景 （2）产品定位 精装修参考图 露台花园参考图 PART7 产品类型定位及比例划分 全景房参考图 江景公寓：120－160㎡ 主要形式为：平层 产品参考设计：小型露台花园、多阳台、全江景 小型露台花园、多阳台参考图 PART7 产品类型定位及比例划分 公寓：90－120㎡，85－90㎡ 主要形式为：平层 产品参考设计：入户花园阳台、双阳台 PART7 产品类型定位及比例划分 （3）与各板块产品竞争对比 九堡板块——江景公寓 下沙板块——空中别墅 ＋情景洋房→ 滨江板块——临江公寓 （同时分流钱江新城板块内的高端产品客户） PART7 产品类型定位及比例划分 九堡板块——小户型 下沙板块——江景公寓 → 滨江板块——公寓 （同时压制下沙板块内的江景公寓） 小户型：满足地块强制性规划要求，同时完全占领下沙市场主流需求。 PART7 产品类型定位及比例划分 规划基础： ● 满足地块对小户型30%比例的强制性要求； ● 主力集中在120-160㎡三房两厅的户型设计； ● 充分结合项目各项资源，通过大户型设计突出项目高端主题； ● 考虑部分排屋及叠排等情景洋房物业，拉长产品线，满足市场需求。 ● 总体规划可根据一期销售情况和市场研判作可行性调整； PART7 产品类型定位及比例划分 2、物业类型比例划分 67% 18％ 15％ 15％ 15％ 9％ 28％ 18％ 5％ 10％ 比例 85-90㎡ 85-90㎡ 90-120㎡ 120-160㎡ 180-250㎡ 250-350㎡ 180-250㎡ 面积 小户型 公寓 江景公寓 情景洋房 空中别墅（江景豪宅） 物业类型 在整体建筑类型上，我们更加倾向于高层结合低层的建筑规划。 规划基础： ● 一线江景价值最大化需要； ● 控制建筑密度，留足绿化空间的需要； ● 江景和产品价值有效契合的需要； ● 营造项目整体磅礴气势的天际线的需要； ● 和钱塘江相互映衬的需要； ● 丰富产品类型的需要； PART7 产品类型定位及比例划分 3、建筑类型建议 具体建筑形式建议 板式建筑： 可考虑主要用于公寓及小户型的规划需求，同时在沿江面也可做大户型产品。 碟式建筑： 三角形的碟式建筑在平层做到三个户型，在有效分解江