停车位法律研究及销售法律风险防范.pptVIP

* 4、尽早推出销售，避免夜长梦多。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部属于业主共有，这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 目录 一、关于停车位的相关法律、法规、政策规定 二、车位所有权的归属 三、实践中销售停车位出现的法律风险 四、防范建议 一、关于停车位的相关法律、法规、政策规定 《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。 《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 　 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 最高人民法院《区分所有权纠纷解释》在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。” 《国防法》第三十七条规定“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。” 《人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。” 二、车位所有权的归属 1、 车位所有权的认定 车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。根据物权法第三十条，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。根据物权法第一百四十二条，建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外： 一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。 　　二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。 　　除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。 2、现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。 　　一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。举个例子杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。 二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随