关于完善地价管理体系的报告-中国土地科学.doc

城市地价管理体系重构研究 ——以深圳为例 于洋洋彭云飞 摘要：本文以深圳为例，针对当前公示地价与市场背离严重、修正体系未清晰界定以及新增供地和存量供地价格体系尚未协同等地价管理体系问题，以“标准市场化、规则体系化、导向清晰化”为原则，通过公示地价体系、修正体系、测算规则以及监测机制等方面的建设，重构一个全面系统、清晰简洁、公开透明的城市地价管理体系，促进城市政府对于土地一级市场的有效管理，以期为深圳地价管理建设提供指引，也为其他城市提供借鉴。 关键词：地价；地价管理体系深圳Research on Urban Land Price Management System Reconstruction: A Case Study of Shenzhen YU Yang-yang, XIA Huan, PENG Yun-fei （Shenzhen Urban Planning Land Resource Research Center, Shenzhen 518034,China） Abstract: In Shenzhen as an example, this paper studies land price management system. Firstly, this paper analyses the problems in the system, such as current publicity and departure from the market seriously, the land price correction system not clearly defined, and new land and stock land price system not yet together. As standard marketization, systematic rules, guide narrated for the principle, this paper reconstructs a complete system, clear and concise, open and transparent system of urban land price management, through the public land price system, correcting system, measuring rules and the construction of surveillance mechanism and so on. The study aims to promote the city government for the effective management of land primary market, so as to provide guidance for land price management construction in Shenzhen, and also provide reference for other cities. Keywords: land price; land price management system; Shenzhen 1.前言 地价是市场配置土地资源的核心要素，一直以来，深圳围绕地价开展了很多探索创新。特区初创，深圳在全国率先收取土地使用费，实现土地有偿使用；1987年，以拍卖土地“第一槌”为标志，以“价高者得”实现土地收益最大化；1997年建立反映市场地价水平的全覆盖网格化基准地价；2009年启用市场评估地价电脑测算系统，实现“阳光地价”；2012年后，建立健全城市更新地价体系，有力支撑了存量土地开发利用，等等。这一系列的创新不仅很好地适应了城市发展及制度变革的需求，也为其他省市乃至国家提供了试点经验。 随着社会经济的高速发展，新业态新技术推动着土地利用方式更新，加之深圳土地产权类型繁杂多样，导致地价标准及测算规则异常细碎复杂，地价管理体系也不甚严谨。这不仅给地价评估人员带来实际操作的困难，也时常引发社会质疑，有损政府公信力。究其原因，在于问题导向下的地价测算规则修订频繁，“补丁式”的修订又常常缺乏统一平台，冲击了既有地价管理体系，导致体系内部不自洽，外部不适应，逐渐失去了整体性，影响了评估结果的准确统一。本文从剖析当前地价管理体系问题出发，结合实际提出了地价管理体系重构的框架和路径，为深圳地价管理体系建设提供指引，也为其他城市提供借鉴。 2.现行地价管理体系问题剖析 地价管理体系是指政府为了土地交易、税费征管、监测地价动态而搭建的管理体系，重点面向土地一级市场[1]，主要由地价类型、地价功能、地价形成机制、测算规则、监测更新机