主动调查报告摘要象征式租金短期租约处理申请程序.PDF

主动调查报告摘要 象征式租金短期租约 背景 政府的政策订明，未有预定用途或在短期内不会发展的空 置政府土地，可以短期租约方式，批出作临时用途。若短期租约 的申请用途属非牟利性质，并获相关决策局或部门给予「政策支 持」1，地政总署辖下的分区地政处便会直接批出租约而只收取象 征式租金。 2. 本署在处理市民投诉时，留意到分区地政处处理一些象征 式租金短期租约有欠妥善，例如长期没有视察所租出的土地，以 及未有对违反租约条款的租户进行执管，令土地长期荒废或被人 滥用。申诉专员遂决定就地政总署及其分区地政处如何处理该类 短期租约的事宜展开主动调查，以审研： (1) 批出象征式租金短期租约的准则和程序； (2) 该些短期租约续期的机制； (3) 对该些短期租约的监管。 目前情况 处理申请程序 3. 根据沿用至今的地政总署指引（「沿用指引」），分区地政 处在收到申请后，会把申请送交相关的决策局／部门，询问他们 是否愿意就申请提供「政策支持」。分区地政处亦会将申请送交其 他部门传阅，以确保拟批的短期租约为他们所接受。如相关决策 局／部门提供「政策支持」，而其他部门不提出反对，分区地政处 1 「政策支持」是指相关决策局／部门，因应其政策而支持及建议分区地政处直 接批出短期租约予申请人，并建议只收取象征式租金。 便会批出租约。租约的期限一般为三个月至七年，并通常附有「自 动续租」2条款。 角色与责任 4. 地政总署认为：在审批短期租约的 申请时，分区地政处所 担当的角色只是政府土地的代理人，负责执行相关决策局／部门 所作的决定。他们不会参与决策局／部门就租约申请提供「政策 支持」的讨论，也没有责任对决策局／部门提供「政策支持」所 持的理由提出质疑。该署亦无权制定指引，以规范各决策局和部 门如何为象征式租金短期租约申请提供「政策支持」。 续期准则与程序 5. 根据「沿用指引」，假如土地在租约期满时仍未有预定用 途或发展计划，租户一般可以每月或每季的方式续租。分区地政 处的职员须每三年或在租约期满前去信租户，要求他们确认仍占 用所租用的土地；如获租户确认，便不会终止租约。 6. 在本署展开初步查讯后，地政总署发出一份补充指引（「补 充指引」），规定在租约首次期满的三至六个月前，又或者每隔三 年，分区地政处须向相关决策局／部门查询是否仍支持该租约， 并要求该决策局／部门确认︰ (1) 事涉土地的占用人是否仍是该决策局／部门 当年支持直接批出象征式租金短期租约的机 构； (2) 事涉土地当下的用途是否与批出租约时所指 定的用途相符。 在获决策局 ／部门确认后，分区地政处便不会终止租约。 2 「自动续租」是指在租约期满前，若分区地政处和租户均没有提出终止租约 的要求，则该租约便会自动延续，直至任何一方根据租约条款终 止租约为止。 2 监管制度 7. 根据「沿用指引」，分区地政处应每三年最少一次派员到 所租出的土地视察；「补充指引」亦规定，分区地政处须在租约首 次期满的三至六个月前，又或者每隔三年，派员到场视察，以防 止租户将土地分租、违规僭建或霸 占租约土地旁的政府土地。 本署的评论 角色与责任混淆不清 8. 本署同意分区地政处无须参与决策局／部门就租约申请 提供「政策支持」的讨论，但认为分区地政处作为土地管理人， 有责任在审批申请、处理租约续期和监管租约条款的执行时，担 当主导角色及采取有效行动，以确保土地不被滥用，以及租户遵 守各项租约规定。 9. 然而，地政总署从未与各决策局和部门订明，分区地政处 与他们就有关租约各自担当的角色和应负的责任，包括决策局／ 部门在考虑给予「政策支持」时应顾及甚么因素、向分区地政处 提供甚么资料、决策局／部门中哪一层级或以上的职员才足以代 表该局／部门就提供「政策支持」作出决定，以及决策局／部门 与分区地政处在审批申请，处理续租及监管租约时各自应负的责 任。结果是：分区地政处与决策