城市住宅物业服务管理机制的分析研究--_--针对广州市花园小区A的实证调查.pdfVIP

论文题目：城市住宅物业服务管理机制研究 一基于广州市花园小区A的实证调查 专业：公共管理 硕士生：赖伟齐 指导教师：朱亚鹏 摘 要 与私有化住房产权的形成相伴随，物业管理作为一种全方位、多功能的新型住宅管理模式 在各大城市迅速兴起。经过三十多年的发展，如今已成为与人民群众日常生活息息相关的行业， 并在推动城市文明建设和塑造现代城市形象方面发挥着重要作用。但在行业快速发展之际，也 存在诸多问题。近年来围绕物业服务收费问题产生的纠纷接连不断，并暴露出大量深层次的矛 盾，从中可窥见一斑。 本文以广州市番禺区花园小区A为研究对象，围绕物业服务管理中的纠纷，从业主、物业 公司、政府部门三个相关主体出发，采用过程一事件分析方法，在对矛盾进行深入剖析的基础 上，揭示出小区物业管理的发展现状及成因： 就作为物业服务接受者的业主而言，其本是物业公司经营行为的直接监督力量。但由于目 前业主组织缺位、集体行动乏力，难以对物业公司形成有力的制约。近年来虽然业主抗争运动 不断，但综观这些行为，大多是基于维权的现实需求，尤其受到个人经济利益的驱使，参与者 有限的组织动员能力，使强大的社会网络难以形成，因而广大业主的合法权益无法得到充分保 障。 而物业公司凭借其掌握的资源，在社区治理的权力关系中处于强势地位。在当前法制不健 全、监管不完善、业主组织建设滞后的环境下，出于对利益的追求，其经营行为往往偏离正常 的发展方向。而与政府相关部门的暗结连理，进一步巩固了其强势地位，从而使真正的委托代 理关系难以建立。 物业管理的健康发展离不开政府的积极引导。尤其在当前物业管理市场培育不足、价格机 制尚未形成、运作行为不规范的环境下，由政府部门对管理行为进行适度的行政干预是可取的。 但实践中，由于缺乏完善的法规、公正的执法，不但没能形成有效的激励约束机制，反而使问 题变得更加复杂。 为此就要构建有效的物业服务管理机制，推动行业的健康发展。这就要深入业主、物业公 司、政府部门这三个密切联系而又相互制约的主体运作过程，根据各自的职责，设计出切实可 行的操作制度，之后以“机制构建这一更深层次的角度纵贯各决策主体、统揽诸制度安排， 使主体各司其职、制度有机衔接，以充分发挥良性互动的协同功效。 首先，业主在遵守现行法律法规的前提下，应不断提高自身集体行动的能力，不仅要加强 业委会这一常设执行机构实质性作用的发挥，而且要充分调动广大业主参与的积极性，使其在 日常管理中发挥持续性影响，共同推进基层社区民主建设；其次，物业公司要不断规范经营行 为、创新服务理念，在为业主提供满意服务的过程中获取收益，进而创造可持续发展的合法收 益；最后，作为物业管理健康发展的外部推动力量，政府则应完善相关政策法规、加强行政执 法行为，在为行业发展创造良好外部环境的同时，保持适度的行政干预，真正将物业管理打造 为现代城市文明建设的主力军。 关键词：物业管理 业主 物业公司 政府部门 机制构建 lI SMOFCITY MECHANI RESEARCHON MANAGEMENT RESIDENTIALPROPER-TY BASEDON STIGATION 一—EMPIRICAL州E AGUANGZHOU DISTRICT Administration or：Public Maj