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业主拒付物业服务费的抗辩理由探析-金茂律师事务所
业主拒付物业服务费的抗辩理由探析
文 / 上海市金茂律师事务所 万波
“物业”(real estate 或 real 2007 年《中华人民共和国物权法》从
property)一词,在我国内地出现和 我国的最高立法层面上,将“物业管
使用的历史不长。该概念属于“舶来 理”正名为“物业服务”,相应的“物
品”,一般认为来自于香港地区的地方 业管理企业”称为“物业服务企业”。
习惯用语,指自然人、法人团体或其 近些年,物业服务企业以业主拖
他组织所拥有的单元性房地产产业。 欠物业费为由诉至法院,请求业主支
现代意义上的物业管理,起源于19世 付物业费和滞纳金的案例屡见不鲜,
界60年代的英国。我国自上个世纪80 业主也往往会提出各种各样的抗辩理
年代开始,随着国家鼓励多渠道建房, 由对抗物业服务企业之请求,笔者梳
房地产行业得以迅速发展,从而带动 理了相关执业经验,就其中常见的业
了物业管理的发展。1981 年 3 月,全 主抗辩事由,结合法院系统在处理该
国第一家企业化经营的物业管理企业 类案件中的若干案例,略作探讨。
——深圳市物业管理公司设立;深圳 一、业主以“承诺免收物业服务
“东湖丽苑”小区,率先实行了专业 费”为由进行抗辩的处理
化的现代物业管理。1991 年,上海第 实践中,业主以“承诺免收物业
一家物业服务企业诞生——沪港合资 服务费”的情形主要有两种情况:一
的上海安居乐物业管理公司成立。 是开发商作为售房的优惠条件,在售
1994 年,建设部颁布了《城市新 楼广告或预(销)售合同中承诺业主
建住宅管理办法》,明确要求新建小区 可以免交入住后一定时间的物业服务
推行物业管理制度,这是建国以来我 费;二是物业服务企业(多数是前期
国有关物业管理的第一部重要规章。 物业服务企业)在开发商承诺的基础
至2003年,国务院针对当时物业管理 上,以自己的名义承诺免收业主入住
纠纷频发的情况,制定并颁布《物业 后一定时间的物业服务费。
管理条例》,根据《物业管理条例》第 对上述第一种情形,物业服务企
二条规定:物业管理,是指业主通过 业作为独立法律主体,开发商无权代
选聘物业服务企业,由业主和物业服 物业服务企业作此承诺,应属于《合
务企业按照物业服务合同约定,对房 同法》第五十一条规定的“无权处分”
屋及配套的设施设备和相关场地进行 行为,对物业服务企业无约束力,业
维修、养护、管理,维护物业管理区 主抗辩理由不能成立。
域内的环境卫生和相关秩序的活动。 对上述第二种情形,实践中存在
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一定争议。笔者认为,物业小区公共 建设单位依法与物业服务企业签订的
部位的管理,是由全体业主按建筑面 前期物业服务合同,以及业主委员会
积的比例共同出资承担的,物业服务
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