城住宅小区业主共有部分之权属界分-北大法宝.pdfVIP

2015 年7 月 湖北警官学院学报 July.2015 第7 期总第166 期 Journal of Hubei University of Police No.7 Ser. No. 166 城市住宅小区业主共有部分之权属界分 刘世仲 （中南财经政法大学法学院，湖北武汉430073） 【摘 要】随着我国城镇化的不断推进，城市与城镇人口快速增长。在供地面积较为紧张的情况下，高层建筑的 住宅小区成为中国城市居民居住结构的主要形式，区分所有权纠纷不可避免。而开发商、物业公司以及业主在住宅 小区共有部分设定专有使用权的情况十分常见，关于小区绿地、车位车库、楼顶平台以及建筑物外墙权属的纠纷很 多。相关立法不甚明确和细致，争议形式多样，界定难度很大，司法实践困难重重。立法机关须加强立法工作，进一 步明确共有部分之范围，并积极推行案例指导制度。 【关键词】城市住宅小区；建筑物区分所有权；共有权；专有使用权 ( ) 【中图分类号】D923.2 【文献标识码】A 【文章编号】1673―2391 2015 07―0091―05 而将共有权转移，或者只保留其成员权而转移其专 一、城市住宅小区共有部分权属概述 有权或共有权。此观点更加全面地阐释了建筑物区 （一）建筑物区分所有权的概念及其理论 分所有权的概念，有利于协调区分所有人个人与团 建筑物区分所有权在各国立法中有 “住宅分层 体之间的关系。 所有权”、“住宅所有权”、“公寓所有权”、“楼层所有 （二）城市住宅小区共有权的范围和性质 权”等多种称谓，在理论界亦有三种不同学说，分别 对于城市住宅小区共有部分的范围，《物权法》 [ ] 1 是“一元论”、“二元论”和“三元论”。 “一元论”又被 第74 条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有， 称为“一元主义”（monisme），可分为“专有权说”与 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地， “共有权说”。“专有权说”最早为法国学者所提出， 属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于 认为建筑物区分所有权是 “指区分所有人于区分所 个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设 有建筑物专有部分上所享有的权利——专有所有 施和物业服务用房，属于业主共有。”2009 年3 月23 权”。而“共有权说”最早为法国学者普鲁东和拉贝 日最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有 针对“专有权说”提出的一种学说。该学说“以集团 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简 性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为 称《建筑物区分所有权问题解释》）第3 条规定，除法 [ ] 2 “二元论”是在“一元 全体区分所有权人之共有”。