A-755-GW-080100-004_福州_福建武夷山大成旅游观光园项目_结案总结@整体定位、启动区策略、物业发展建议.ppt

武夷山大成旅游观光园项目结案总结 结案小结内容 委托客户大成旅游属于福建比较典型的家族和朋友间相互投资的项目公司 主要决策者和管理团队缺乏房地产和旅游地产开发经验，对世联较为认可 项目背景 武夷山市位于福建省北部闽赣两省交界处，旅游资源丰富，是闻名国内外的世界自然与文化双遗产旅游城市 区位 武夷山市位于福建省北部闽赣两省交界处，隶属福建省南平市，市区距南平市约189km，距省会城市福州382km。 面积与人口:城市面积小，城市化率低 城市建成区7.32km2。2006年底总人口23万，城镇人口10万，其中市区人口6.6万，城市化率约29%。 经济：总量小，基础薄弱，发展速度较快 2006年地区生产总值34.3亿元，人均15696 元； 2007年1-9月份生产总值27.6亿，比上年同期增长16%，在南平处于中等水平，增幅量位于全市第一。 产业结构 三次产业比重为24：24：52 ，第一产业比重偏大，第二产业相对滞后。旅游业是武夷山市的支柱产业，茶、竹、烟业是传统产业。 旅游 武夷山是全球第23处，全国第4处世界文化与自然遗产地；境内拥有国家重点风景名胜区、国家重点自然保护区、国家旅游度假区、全国重点文物保护单位，是福建省历史文化名城。 武夷山市由市区、风景区、度假区、武夷新区“一城三区”组成，城镇空间布局呈现出沿交通线南北向带状分布的特征 房地产市场持续供需两旺，销售面积和价格都有了显著增长 武夷山市房地产市场在2006年以前市场发展比较平稳，到2007年，商品房价格才有大幅提升，这主要由于上半年几个新楼盘集中上市，上市楼盘品质有了大幅提高。 武夷山房地产开发初期主要由本地开发商开发，楼盘开发规模都比较小，楼盘品质相对比较差，这也是商品房价格一直比较低的主要原因。 武夷山房地产市场板块主要由老城区、高教园区、度假区和武夷山新区组成，度假区以其良好的景观资源和综合配套资源，是目前市场供应的热点区域 武夷山目前旅游市场主要由自然风景区旅游板块、文化旅游区板块和休闲度假旅游板块组成，自然风景区板块是最大的板块，集中了武夷山最主要的观光性旅游产品，文化旅游板块小而分散，度假旅游区板块还很不成熟 项目取地背景及在企业发展中的地位 项目占地约813亩，容积率≤0.18，未来可协调租用土地约52亩，整体按865亩的规模考虑，用地性质为观光农业用地 项目基本属性界定：双遗产旅游城市核心旅游网络圈层边缘地带、缺乏强势资源的大规模旅游地产项目 开发商困惑 发现问题：基于目标和本体条件，我们通过金字塔模型来分析核心问题 问题分解：将核心问题按层级分解 解决问题1——寻找方向：从城市发展格局、旅游产业升级及房地产市场机会三方面出发寻找项目突破点 解决问题2——确定功能和产品：案例总结法 初步参考案例 小岩井农场Makiba园，日本岩手县 黑莓牧场，美国田纳西州 Boyne Highlands度假村，美国密歇根州 密苏里植物观光园，美国 Leisure 农场度假区，马来西亚 香格里拉休闲农场，台湾 大溪花海休闲农场，台湾 哥肯霍夫花卉园，荷兰 东部华侨城，深圳 蟹岛，北京 …… 推进团队高效地工作 本报告是严格保密的。 项目背景 合作技巧 开发商分析 1 2 3 问题解决 团队经验 4 5 关于企业 本项目的委托方大成旅游有限公司是大乘乳业和华商地产为本项目运作专门成立的项目公司，本项目结束，大成旅游也就不存在了； 东方矿业和大乘乳业董事长陈邦兴是项目公司大股东，其同时是华商地产股东。大成旅游股东还包括华商地产副总林彬和陈总的表弟周总。 本项目委托客户属于福建比较典型的家族和朋友间相互投资的项目公司。 东方矿业董事长：陈邦兴 华商地产副总经理：林彬 职业经理人：陈雄 本项目的直接对接人，负责具体的事务 武夷山当地聘请的职业经理人，无话事权 股东，不负责具体事务 次要话事权，参与决策 对世联印象良好，沟通顺畅 董事长，最终决策者 参与首次沟通和定位报告汇报 对世联认可，沟通顺畅 开发商分析 1 东方矿业 大乘乳业 华商地产 大成旅游 企业架构 人员关系 + + 周总 （陈总表弟） 股东，不负责具体的事务 次要话事权 + 董事长陈邦兴早年厦门大学会计毕业，后在福州中国银行信贷科工作多年有较强的政府背景和人脉。 目前主业是矿业，同时投资多家公司。 房地产开发的经验缺乏，做事风格精明、细致。 曾在之前参股的项目中与世联合作过，分别是福州龙旺、华商金山项目。 旅居海外，业务繁忙，见多识广，经常往返于世界各地。 为人谦和、自信，等级观念不强，信赖专业公司和专业技术人员，不要求汇报有老总到场。 开发商分析 1 陈邦兴 客户合作习惯 福建人，男，50多岁，新西兰国籍 3、项目基本指标 1、城市背景 B、房地产市场发展情况 A、城市总体发展格局 C、旅游市