合富辉煌-长沙江名城项目发展策略报告.ppt

致谢：明升集团?长沙武夷置业有限公司 合富辉煌的策划工作立足于大量的基础研究 充分依托分公司多年的市场资源积累，并结合进行了多个项目的市场调研，并进行超过30次的访谈，包括城市发展及规划的研究、房地产市场研究、客户及业内人士访谈等多个方面，收集充分的市场数据，为策划工作奠定了扎实的数据基础。 工作阶段说明 项目报告目录 报告思路框架 报告思路框架 交通区位：机场高速（长沙大道）＋京珠高速 项目紧邻长沙大道（机场高速）以及京珠高速，内外交通连接密切； 通过长沙大道与城市中心交通连接，车程也在10分钟左右，可实现快速联系； 项目在交通区位上甚至优于南城、西城，但由于京珠高速隔断了城市继续东延，形成区域形象东西的巨大反差。 未来城市属性：处在发展起步阶段的城市副中心边缘区域 长沙城市近年快速扩张，多个城市副中心共同支撑起城市骨架扩大； 借助市政府、省政府外迁拉动，西城、南城两个次中心的发展已初具规模； 在武广快线推动下，城市东面的发展日益收到关注，武广新城作为城市新兴次中心的发展已经起步； 项目处在武广这样一个新兴中心，但其边缘的区域位置却又显得尴尬。 超大规模开发：1700亩＋300万平米 项目用地约 1700 亩，开发完成后建筑面积约330万平方米，未来将形成居住人口约10万人的超大型社区。 项目在超大的用地规模、多样的用地价值以及高强度的容积率指标等发展条件下，未来将形成功能及形态丰富多样的大型城市区域。 大规模景观资源：2公里浏阳河 + 10万平米城市休闲公园 浏阳河风光带：一河两岸风光带改造工程已经启动，项目北面近两公里的浏阳河景观带（浏阳河公园）价值即将展现； 武广上盖景观带+市政休闲公园：武广铁路下穿形成贯穿项目中心的百米控制区域，将建设成为10万平米的景观中心,并规划有城市休闲公园。 强势教育资源：小学至高中的全程名校教育配套体系 湖南四大名校之一的长沙市一中（包括初中部、高中部）将落户项目； 在小学方面也与政府达成协议，项目将引入两所名牌小学； 项目在教育配套打造上将形成全程名校教育提携，将成为推动项目发展的重要资源。 高起点的发展目标：打造精品树立品牌＋实现持续滚动开发 明升集团前身为福建省大型专业建筑施工企业，于1999年正式涉足房地产开发； 在已开发的多个项目中，企业在产品打造上不遗余力，获得很好的市场口碑； 本项目作为明升集团进驻长沙房地产市场、开始明升品牌省外扩张的第一步，在企业发展战略中占据重要地位； 企业在期望打造精品，树立企业品牌的同时，又需要项目实现资金的快速持续滚动。 项目发展属性界定 根据项目属性界定，从大盘发展角度立足全市竞争 作为一个1700亩的大盘，必将吸引全市、全省乃至更广泛区域的客户，同时考虑项目的较高发展目标，立足全市竞争不可避免； 竞争楼盘确定的依据原则 具有较大规模（500亩以上） 有较突出的资源 产品素质等引领板块 全市目标竞争楼盘情况 区域价值——围绕城市中心区形成多个不同功能的城市副中心发展，相比之下东城的区域价值尚未显现 长沙城市快速扩张，在省政府、市政府迁移推动下，南城、西城发展已初具规模； 东城发展尚在起步阶段。 景观资源——成为价格拉升的重要因素之一，但项目依托的浏阳河及市政公园景观价值价值并非唯一性、绝对性 藏珑地处金鹰城板块，却因拥有月湖公园的稀缺资源，价格比周边楼盘高2000～3000元/m2，说明景观资源的充分利用能提升整个项目的档次 湘江世纪城的江景单位与非江景单位的价差已经达到2000～2500元/m2，说明江景的市场价值已经被逐渐认同 消费者心中对以下景观资源的认可程度依次为： 湘江岳麓山浏阳河 景观营造——高水平的园林景观是重要的市场竞争手段，对项目整体价值的提升作用明显 优美的园林景观是吸引中高端客户的重要因素，对于提升项目价值明显 湘江世纪城开盘前已斥资打造好湘江风光带，并以大规模的实景园林展示给消费者，是其销售火爆的重要因素之一 藏珑开发前举资6亿元打造月湖公园，事实证明 90%的藏珑业主是冲着月湖公园的优美环境购买的 户型产品——打造水平较高、亮点丰富，入户花园、空中庭院和飘窗等户型创新设计形式较为普遍，仍有一定的提升空间 户型产品——顺应市场需求主流，以功能完善而面积紧凑的户型供应为主，集中在80-90m2的二房和120-140m2的三房 供应主力户型集中在二房和三房，功能完善而面积紧凑 热销户型为总价和面积适中的二房和三房，滞销户型主要以大面积高总价的四房以上的大户型为主 配套设施——会所和运动设施是中高端项目的常规配置，引入特色的商业形式及高星级酒店提升项目的整体价值 引入各式商业形式配合大型社区发展 购物中心/特色商业街/百货 设置酒店来增加项目亮点，提升项目整体档次 配套设施——重视教育配套打造，但名校资源对提