实物期权方法在建设用地“增减挂钩”规划中地应用.pdfVIP

摘要 当前和今后一段时期内，我国仍处于快速城镇化时期，未来对城镇建设用地 的需求还很大，但目前土地资源特别是耕地资源已十分紧张，若仍延续过去建设 用地的供给模式将使土地供需矛盾更为突出，因而挖掘存量建设用地的潜力显得 尤为必要。而“城乡建设用地增减挂钩”模式的提出，通过拆旧建新和土地整理 复垦，使得项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，提高了建设用地节 约集约利用水平，优化了城乡建设用地结构，缓解了土地供需矛盾．但“增减挂 钩”模式的成功运转首先要解决两大问题：一是资金运作问题，二是挂钩周转指 标等相关规划指标的确定问题。 本文的理论研究部分中，先从这两大现实问题出发，探讨了可行的增减挂钩 项目资金运作模式，认为以建新区经营性建设用地出让总收益作为整个项目运转 资金来源，用于农村居民点拆迁安置和整理复垦、城镇建设用地前期开发将是一 种解决资金短缺的有效方式。在此之上，对整个增减挂钩项目进行初步的效益衡 量研究，发现效益衡量的关键在于经营性建设用地未来出让收益的合理确定。鉴 于传统土地定价方法的缺陷和实物期权方法在解决不确定性下决策问题的优势， 采用后者来估算土地开发的最大化价值，使之既包含土地内在价值，又包括时间 价值，并最终运用实物期权定价和相机决策等方法模型，结合城乡建设用地增减 挂钩的特点来构建增减挂钩项目效益衡量模型，具体包括短期效益衡量和长期效 益衡量模型。在进行效益衡量分析的基础上，来确定项目区增减挂钩周转指标规 模、经营性建设用地未来出让规模等相关规划指标。 在实证分析中，先对德清县增减挂钩运作的总体可行性从城镇建设用地未来 需求和农村居民点整理复垦两方面进行探讨，结果表明增减挂钩是基本可行的。 然后以武康镇待整理复垦的农村居民点组成拆旧区，由武康镇未来规划新增的城 市居住用地和基础设施用地以及农民拆迁安置区用地组成建新区，对具体项目区 进行效益衡量分析。研究发现，从计算得出的各期增减挂钩周转指标上看，到 2010年和2020年分别为251．43hm2和636．40hm2(平均值)，均小于武康镇项目 区2010年的农村居民点整理复垦潜力值764．11hm2，更是远小于德清县的同期值 3582．23hm2，从整理复垦资源上讲是可行的。从计算得出的各期城镇居住用地应 III 前者大于同期的城市规划新增值28．57hm2，后者则小于同期的城市规划新增值 211．57hm2，这说明从长期来看是可行的，但近期存在较大缺口，需要调整相应 供地计划以保证增减挂项目的持续运转。实证研究同时表明，本文所确立的增减 挂钩运作模式具有一定的现实可行性． 关键词：实物期权建设用地增减挂钩 效益衡量挂钩周转指标 IV Abstract Asour isstillina of futuredemandforurban country periodrapidurbanization，the constructionlandis ina time．Butland thecultivatedland verystronglong resources，especially aretooscarethatifwecontinuethe ofconstructionland inthe way supply pasttime，the more the of contradictionbetweenanddemandwillbe serious，so supply findingpotentialexisting landis ofthe modelofurbanandrural construction verynecessary．Thecom