第二章节房地产价格特征与类型.pptVIP

* 房地产价格特征与类型 常熟理工学院 第二章 房地产价格的含义和形成条件、基础 房地产价格特征 房地产价格类型 房地产价格概念及形成条件 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件、基础 房地产价格特征 房地产价格类型 （一）房地产价格： 指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值和相应的土地使用权价格的综合性货币表现 1、物化劳动及活劳动产物价值 2、土地使用权价格 （二）房地产价格形成条件： 有用性 有效需求 相对稀缺性 要素一 要素二 要素三 房地产价格形成理论基础 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件、基础 房地产价格特征 房地产价格类型 供需决定论 收益决定论 劳动价值论 效用决定论 房地产价格特征 区位性 权益性 长期性 个别性 双重性 关联性 敏感性 增值性 与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格特征 房地产价格类型 ①成交价格：房地产交易双方实际达成交易的价格 ②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果 ③评估价格：估价人员对房地产客观合理价格或价值做出的一种估算和判定 ④公开市场价值：为在公开市场上最可能形成的价格 （1）根据形成基础不同的分类 成交价格 市场价格 评估价格 公开市场价值 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动 一个良好的评估价=正常成交价=市场价格 1、房地产价值价格和价格种类 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格特征 房地产价格类型 1、房地产价值价格和价格种类 （2）根据不同用途的分类 买卖价 抵押价 租赁价 保险价 典当价 课税价 征用价 买卖价：以买卖方式方法支付或收取的货币额、商品或其他有价物 抵押价：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值 租赁价：常称为租金，单纯土地称为地租，房地混合时称为房租 保险价：是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值 典当价：是设定典权时，由典权人支付给出典人的金额 课税价：为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值 征用价：是政府强制征用房地产给予的补偿金 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格特征 房地产价格类型 1、房地产价值价格和价格种类 （3）根据实物形态不同的分类 土地价格、建筑物价格、房地价格 （4）根据权益不同的分类 所有权价格、使用权价格、其他权益价格 （6）根据交易时状态不同的分类 期房价格、现房价格 （7）根据付款方式不同的分类 实际价格、名义价格 （5）根据交易方式不同的分类 招标价格、拍卖价格、协议价格 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格特征 房地产价格类型 1、房地产价值价格和价格种类 （8）房地产销售时所用价格 标价、起价、成交价、均价 （9）房地产拍卖时所用价格 起拍价、保留价、应价和成交价 （10）其它价格 总价格、单位价格、楼面地价、容积率 原始价值、账面价值 收益价格、比准价格、积算价格 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格特征 房地产价格类型 练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是:甲为1100元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别为5，4，2，这三个地块其他条件完全相同，试求这三个地块的楼面地价分别为多少，购买哪个地块更划算？ 房地产价格类型 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格特征 房地产价格类型 * * * * * * * * * * * * * * * * * *