【网友声音】土地增值税税负率及毛利率关系心得.docVIP

【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得 近日2013年12月据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元，欠缴3.8万亿土地增值税。 对这一数字3.8万亿，你认为合理么？ 如果合理，请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，进行推导论证。 如果不合理，你认为是多少，也请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，推导你的结论。 回答：不合理。 公式原理推导： 应交土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×扣除系数 ＝（销售收入－扣除项目）×税率－扣除项目×扣除系数 ＝销售收入×税率－扣除项目×（税率＋扣除系数） ＝销售收入×税率－销售收入×（税率＋扣除系数）÷（1＋增值率） ＝销售收入×（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率） 应交土地增值税/销售收入 =（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率） 代入公式中： 假设营业税金及附加税率为5.6% 房地产开发企业开发费用假设选择为10%的情形，加计扣除按20%情况，则10%+20%=30% 增值率=（销售收入-扣除项目）/扣除项目 增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-营业税金）/（（开发成本*（1+20%+10%)+营业税金） 推导：分子分母同除以销售收入 增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%-营业税率）/（开发成本/销售收入*130%+营业税率） 增值率=（1-(1-毛利率）*1.3-营业税率）/((1-毛利率）*1.3+营业税率） 其中：毛利率=（总销售收入-开发成本)/总销售收入 增值率 税率 扣除系数 土增税负率=应交土增税/销售收入 10% -18% 0% 0% 0.0% 11% -18% 0% 0% 0.0% 12% -17% 0% 0% 0.0% 13% -16% 0% 0% 0.0% 14% -15% 0% 0% 0.0% 15% -14% 0% 0% 0.0% 16% -13% 0% 0% 0.0% 20% -9% 0% 0% 0.0% 25% -3% 0% 0% 0.0% 27.4% 0.0% 30% 0% 0.0% 28.0% 0.8% 30% 0% 0.2% 29.0% 2.1% 30% 0% 0.6% 30% 4% 30% 0% 1.0% 31% 5% 30% 0% 1.4% 32% 6% 30% 0% 1.8% 33% 8% 30% 0% 2.2% 34% 9% 30% 0% 2.6% 34.6% 10% 30% 0% 2.8% 36.0% 13% 30% 0% 3.4% 40.2% 20.0% 30% 0% 5.0% 普通住宅增值率低于20%，免 41.0% 21.5% 30% 0% 5.3% 42.0% 23.5% 30% 0% 5.7% 43.0% 25.5% 30% 0% 6.1% 44.0% 27.6% 30% 0% 6.5% 45.0% 29.7% 30% 0% 6.9% 46.0% 31.9% 30% 0% 7.3% 47.0% 34.2% 30% 0% 7.7% 48.0% 36.6% 30% 0% 8.0% 49.0% 39.1% 30% 0% 8.4% 50% 42% 30% 0% 8.8% 51% 44% 30% 0% 9.2% 52% 47% 30% 0% 9.6% 53% 50% 30% 0% 10.0% 54% 53% 40% 5% 10.6% 55% 56% 40% 5% 11.2% 56% 59% 40% 5% 11.7% 57% 63% 40% 5% 12.3% 58% 66% 40% 5% 12.9% 59% 70% 40% 5% 13.5% 60% 74% 40% 5% 14.1% 61% 78% 40% 5% 14.7% 62% 82% 40% 5% 15.3% 63% 86% 40% 5% 15.8% 64% 91% 40% 5% 16.4% 65% 96% 40% 5% 17.0% 66% 101% 50% 15% 17.6% 67% 106% 50% 15% 18.5% 68% 112% 50% 15% 19.3% 69