营改增一般性规定-甘肃国税纳税人学堂.PPT

房地产开发企业一般计税方法计税 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 房地产开发企业简易计税方法计税 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择36个月内不得变更为一般计税方法计税。 应纳税额=销售额×5% 销售额＝含税销售额÷（1＋5%） 销售额=全部价款+价外费用 （不得扣除对应的土地价款） ? 房地产行业政策规定 预缴税款 预收款方式销售： 项目所在地预缴（一般计税方法销售房地产老项目）： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%（预征率） 取得预收款次月申报期向主管税务机关预缴 应预缴税款=（全部价款和价外费用）÷（1+11%）×3%（预征率） 在不动产所在地预缴后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ? 房地产行业政策规定 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 　　 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 无法划分不得抵扣的进项税额 ? 房地产行业政策规定 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 发票开具 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 ? 房地产行业政策规定 不动产经营租赁服务 政策依据：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》 国家税务总局公告2016年第16号 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 ? 房地产行业政策规定 一般纳税人出租不动产 2016年4月30日前取得的 2016年5月1日后取得的 可以选择适用简易计税方法 适用一般计税方法计税 2016年4月30日 前取得的不动产 简易计税方法 一般计税方法 不动产所在地与机构所在地不在同一县： 按照5%的征收率在不动产所在地预缴 向机构所在地税务机关申报申报纳税 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 不动产所在地与机构所在地在同一县： 按照5%的征收率向机构所在地税务机关申报纳税 不动产所在地与机构所在地不在同一县： 按照3%的预征率在不动产所在地预缴 向机构所在地税务机关申报纳税 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 不动产所在地与机构所在地在同一县： 向机构所在地税务机关申报纳税 2016年5月1日后取得的 不动产所在地与机构所在地不在同一县： 按照3%的预征率在不动产所在地预缴 向机构所在地税务机关申报纳税 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 不动产所在地与机构所在地在同一县： 向机构所在地税务机关申报纳税 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 　　 ? 纳税申报表 《国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》国家税务总局公告2016年第13号 《国家税务总局 关于调整增值税纳税申报有关事项的