经营管理重点概论.docVIP

物业经营管理概述 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素（①市政公用和公建配套设施完备的程度；②环境因素；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入；⑤社区文化氛围，人身与财产安全状况）。 实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（市场供求总量基本平衡、供求结构基本合理、市场价格基本稳定）。 房地产市场的功能包括（①配置存量房地产资源和利益；②显示房地产市场需求变化；③指导供给以适应需求的变化；④指导政府制定科学土地供给计划；⑤引导需求适应供给条件的变化）。 房地产市场需求预测分析的具体内容（①就业分析；②人口和家庭分析；③收入分析）。 物业经营常规工作中，影响建筑物寿命周期中的维修成本的因素（设计水平、使用的材料、施工质量）。 物业经管的战略性工作（①确定战略；②确定标准；③构建信息基础；④决策分析；⑤进入资产组合）。 物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断、确定不同市场条件下的投资标准，这些投资包括（现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）。 从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）。 房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式包括（权益型、抵押型、混合型）。 通过进行房地产投资，产生的影响包括（获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值、降低其投资组合的总体风险、抵制通货膨胀的影响）。 房地产投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性） 居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（①市政公用和公建配套设施完备的程度；②公共交通便捷程度；③环境因素；④居民人口与收入）。 房地产投资的风险（投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性、资产管理的复杂性）。 房产投资价值的高低，不仅受其当前净租租金水平的影响，而且与其所处地区的（物业整体升值潜力） 房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为）。 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其目的（获取物业所有权或使用权为目的）的投资。 房地产间接投资的具体形式（购买房地产开发；投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券）。 投资决策主要取决关键因素是（预期收益和风险水平）。 不论是开发投资，还是置业投资，面临的风险是（收益现金流风险）。 房地产投资的缺点（①流动性差；②投资数额巨大；③投资回收期较长；④需要专门的知识和经验）。 房地产投资的优点包括（①相对较高的收益水平；②能够得到税收方面的好处；③易于获得金融机构的支持；④能抵消通货膨胀的影响；⑤提高投资者的资信等级）。 房地产组合投资管理包括（①理解和执行物业业主的投资目标；②评价资产管理公司的表现；③审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；④以经营风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产以及在合适的时机购置和处置物业资产）。 房地产投资系统风险主要包括（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和自然损失风险等）。 零售商业物业的商业辐射区域分析包括（可能的顾客流量、消费者行为、喜好偏爱及购买能力分析）。 物业常规工作中，支出、组织是物业管理师工作的一个方面，好坏很可能对物业（净运营收益和资本价值）产生影响。 房地产市场交易指标（销售量、出租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金）。 能够直接形成房地产市场上增量供给的是（房地产开发投资）。 按存量增量细分（土地转让、新建商品房租售市场属于二级市场）、（土地使用权出让属于一级市场）、（存量房地产交易市场二级市场）。 反应和描述房地产市场状况指标（供给、需求、市场交易）。 政府干预房地产市场的政策目标通常包括（①实现房地产市场持续健康发展；②使存量房地产资源得到最有效的使用；③保持为各类生产生活需要提供适当的入住空间；④引导新建项目的位置选择；⑤满足特殊群体的需要）。 房地产市场需求分析的内容有（①需求预测；②分析建设和运营中的主要物业项目；③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求）。 财务的内容： 1、按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：①外购材料；②工资；③职工福利费；④折旧费；⑤利息支出；⑥税金；⑦其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。 房地产置业投资的现金流量中，（净运营收益的最大化）是业主最关心的问题。 房地产置业投资的现金流量中改变潜在毛租金收入的因素有（租金水平的变化、可出租面积的变化） 在房地产市场需求指标中，国内生产总值三种形态