HW投资公司大旺项目市场定位.doc

HW投资公司大旺项目市场定位 第二章大旺项目市场分析 2.1 HW投资公司及大旺项目简介 HW投资公司于2008年5月在肇庆高新区（大旺）成立，注册资本金为1亿元。 该公司主要从事产业园基础设施建设和公用设施的投资开发，招商引资服务，房地产开 发与经营、物业管理、项目投资、投资管理与策划，国内贸易等多方面业务。 大旺项目地块位于高新区中心居住区，建设路西面，将军岗西侧，东面为未来的高 新区行政中心大楼，占地面积约160亩，容积率约3，总建筑面积约为255188平方米， 建筑密度=40%。区内居住、生活、教育、医疗等设施还在逐步完善中，毗邻最新兴建 的或规划中的中学、国际幼儿学校、医院、农贸市场等综合配套项目，未来区位价值极 高。南侧是高新区的创业服务中心和三星级酒店，未来可以为本项目提供良好的商务配 套，有助于提升本项目的未来升值潜力。地块可远眺将军岗山体和天然湖泊。项目周边 主干道已经即将全部完工，其中将军岗大街、工业大街和大旺大道为高新区“三横三纵” 六条主干道其中的三条，是高新区通往周边城市的主要通道；地块南西面紧临施工中建 设路，与高新区各干道无缝连接，通达性好。 2．2本地市场分析 本文从三个方面进行本地市场研究：物业市场分析、消费者分析和本地消费力分析 及预测。 2.2.1物业市场分析 2002年以前，现在的大旺高新区是以农为主的大旺农场。在当时根本没有商品房供 应，不存在房地产市场。自2002年肇庆高新区迁址大旺挂牌运作后，实行“工业新区”， 当年就引进名列世界500强的韩国SK集团和美国财富500强企业LP汽车集团。到2004 年底，大旺高新区的固定资产投资从6亿元增至18.52亿元，跻身“广东省吸收外资重 点工业园区”、“广东省山区吸收外资示范区”。在大旺高新区挂牌运作以后，商品房开始出现，以多层步梯楼为主，售价在1000元/㎡以下。至2006年，大旺房地产仍处于 萌芽阶段。从2007年开始，大旺房地产市场进入起步阶段，小高层、高层电梯楼小区 出现，综合素质有所提高，但开发水平仍落后于周边区域，价格年均增长率约为23%。 大旺房地产市场发展仍处于起步阶段，缺少优质居住物业，市场提升空间极大。 1、大旺住宅市场规模较小，2010年供应少 大旺住宅市场2006年的成交均价为1440元/㎡，2010年10月跃升至3458元/㎡， 四年内升幅达140%，年均增速约为35%。 从2006至2009年四年间，房地产成交量亦呈稳步上涨的态势，但是2010年前三 个季度成交量大幅下降，仅为3.2万平方米。主要原因有两个，一是2010年新增供应少， 区内仅有三个项目在售（其中规模较大的天和豪庭在国庆期间考试内部认购），均集中 在旧城区，物业类型以小高层及高层为主；二是房地产价格相对于其他区域同等产品价 格偏高。 2、市场处于低水平的同质化竞争阶段 （1）现有项目规模小 现有在售的项目规模小，总建面积约在5万平方米以下，最大的为天和豪庭，占地 约50亩，总建面积为12万平方米；未来供应住宅项目规模也有限，占地面积为50-70 亩左右，规模最大的与本项目规模相当； （2）现有项目配套不齐全 现有项目功能单一，以街铺+住宅的形式为主，小区内缺乏游泳池、球场等业主活 动空间及会所等设施场所； （3）规划布局单调，没有很好的利用景观及朝向 现有项目均以满足容积率为前提，基本以行列式布局为主，如天和豪庭以38米楼 间距进行宣传；园林多以平面绿化为主，内部景观营造空间有限，缺乏主题式园林景观 营造，御景台已经转向立体绿化景观的营造，但内部园林空间狭小； （4）缺乏创新，大多现有楼盘相似 首先是建筑立面单一，风格化符号楼盘极少；近年来小高层物业开始出现，但是多 层物业仍以步梯楼为主，而消费者对小高层和高层物业的接受度开始提高；住宅户型中， 以平层设计为主导，缺乏空间变化，户型产品没有精细化及有针对的设计，大户型只是 小户型面积的简单放大，市场创新户型设计很少见到。 3、市场档次尚未拉开，未形成面积及价格梯度 近年来各个楼盘成交量、成交价均极为相近，套均面积集中在90-120㎡，其中御 景台历年成交量及成交均价均领先于其他对手，天和豪庭自2010年推出后，成交均价 为区内最高，约为4600元/㎡。目前在售3个楼盘的单价、户型面积及总价均非常接近， 户型面积集中在80-120㎡，总价集中在40-60万元。 全部是临街铺和农贸市场，缺乏主体化及具有吸引力的建筑形式，经营内容以日杂店、 五金店、食街等为主，少量酒店及办公、家具城。区域内人口以外来打工者为主，整体 消费力有限。 大旺商业物业租售情况良好，底商相对价值较高。具体而言，沿街商铺物业一楼租 赁情况较好，二楼出租较为困难；一楼商铺售价为13000-16000元/㎡，租金水平为50-60 元/㎡