资产评估的资产和方法.pptxVIP

第二章;第一节 资产评估的基本假设; ; ;第二节 收益现值法（收益法）; ;二、收益法的基本参数 （一）收益额：资产未来预期收益 ——收益额的构成：税后利润（静态）、净现金流量、利润总额 在我国，收益额的界定，倾向于用净现金流量，即净利润＋折旧。 ——收益额的预测： 预测所依据具体内容包括：企业最近几年的财务状况和利润情况，企业未来的经营状况和市场状况，国家产业政策及经营发展形势等。;（二）折现率和本金化率 1、折现率和资本化率的区别： 本质上是没有区别的，只是适用场合不同： 折现率适用于将未来有限期预期收益折现，本金化率适合于将未来永续性预期收益折现。 2、 折现率的构成： 折现率 = 无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率 3、折现率的确定： 取决于社会平均资产收益率 （三）收益期限 —— 指资产收益的期间，通常指收益年限。 ;二、收益现值法的计算公式：; ; 2、未来收益等额： 评估值(年金现值） = A×（P/A,i,n） 例：某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4％，试计算该企业的评估价值。 评估价值＝10×5.2421 ＝52.421(万元); ; 其他有关情况下评估值的计算： 收益在若干年后保持不便 收益按等差级数变化 收益按等比级数变化;四、收益现值法评估资产的优缺点： 1、优点： ①能真实和较准确地反映企业本金化的价值。 ②和投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买卖双方所接受。 2、缺点： ①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的影响。 ②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的评估。 （3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产的真实价值。; [案例分析] 评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收益分别为40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年的超额净收益为50万元。折现率和本金化率为10%，则该企业的评估值为多少？ 解：前四年的净收益的现值和为 = 40/（1＋10%） ＋50/（1＋10%）2 ＋52/（1＋10%）3 ＋55/（1＋10%）4 = 154.32（万元） 从第五年起的评估值= 50/10% ×1/（1＋10%）4 = 341.5（万元） 因此，该企业的评估值为= 154.32＋341.5 = 495.82（万元）; 第三节 重置成本法 一、成本法的含义及其适用的前提条件 （一）成本法的含义 ------也称重置成本法，是指在评估资产时的现时重置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。 成本法的理论依据： 1、资产的价值取决于资产的成本。 2、资产的价值是一个变量。影响资产价值量变化的因素除了市场价格外，还有 ： （1）实体性贬值（即有形损耗或实体性损耗）：自然力造成； ;（2）功能性贬值（功能性损耗）：由于技术落后、性能降低所造成。 （3）经济性贬值（经济性损耗）：由于资产以外的外部环境因素变化所造成。 （二）成本法应用的前提条件： 二、成本法运用的思路 被评估资产的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 （该公式缺乏操作性） 或者：被评估资产的评估值＝ 重置成本×综合成新率 成新率＝1－各种贬值率之和;三、 重置成本及其估算： 1．重置成本的分类： （1）复原重置成本： 指用和被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的成本。 （2）更新重置成本： 指利用新材料和新技术建筑或制造与被评估资产相同或同等功能的资产的成本。 两种成本的比较： ? ? ;复原重置成本更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大，则： 更新重置成本＝复原重置成本－功能性贬值 因为更新重置成本是直接以现行通用的同类功能的资产作为参照确定，那么，被评估资产功能相对落后的因素已经调减了。 因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。 2．重置成本的估算方法： （1）重置核算法： ——将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的 一种方法。 即：重置成本＝直接成本＋间接成本 ; 直接