风味美食街商铺营销策划案.doc

石路风味美食街商铺营销策划案 石路风味美食街商铺市场定位与推广策略 项目基本概况 　　 苏州石路不夜城风味美食街位于苏州市金阊区石路商业区阊胥路上，总建筑面积近3000平方米，总投资万元，商铺目前正在建设中，建成后美食街将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街。 二、项目的SWOT分析 　　 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 项目当前交通较为便利，地处苏州城内繁华商业区； 2、 项目地处石路商业圈一级黄金旺地，发展前景看好； 3、 本项目由苏州市金阊区政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、 项目周边停车泊位多多，交通便利，公交发达； ◆发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用石路步行街及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、 本项目邻近巴黎香榭广场新风巷休闲、美食、娱乐一条街； 3、 项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 4、 项目商铺规模不大，不利于整体推广； ◆解决方法： （1） 对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、 区位优势的发挥，辐射周边地区； 2、 随着周边各大住宅小区以及苏州市演艺中心相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动商铺的招商； 3、 人气旺盛，商机无限，前景看好； （四）威胁点（T） 1、周边现推向市场的商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 2、新风巷闲置的商铺，从而形成直接的竞争； 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位——风味美食街 A、标榜石路商业区首个风味美食街，为该区域树立起第一面旗帜。 B、这样定位的优势 a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。 b. 有深厚的市场容量：苏州经济的蓬勃发展将带动餐饮服务业的大发展，并且本项目周边地理位置优越； c. 目前在苏州美食街较少，有着很大的发展空间； d. 项目周边交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要； e. 良好的市场操作性，定位有良好的前瞻性。 （二）价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查区域内商业物业的租金情况，建议美食街商铺的租金由38元/M2调整为30元/M2月。 （三）客户定位 本项目商铺的客户主要有以下几类： (1) 本区域的商铺投资者或餐饮业经营者； (2) 看好本区域餐饮业发展前景的其他投资者或经营者； (3) 经营知名美食品牌的加盟者或连锁店； (4) 特色招牌小吃的经营者； 四、营销推广策略 （一）推广主题 基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行： 1、 宣传本项目商铺为苏州金阊区首个风味美食街，突出其市场的发展前景及投资价值； 2、 宣传该区域商业的蓬勃发展，必将带动餐饮业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力； 3、交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展餐饮业极具潜力； (二) 项目形象包装 1、主题广告主导语： 项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“观前太监弄，石路美食街”为主题，进行广告诉求； 2、项目导视系统 在在石路步行街、阊胥路、广济南路、金门路等客流量多的地方设导视牌； 3、 现场包装 1） 条幅： 条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议挂出 “石路风味美食街优惠招租”及租售热线等内容的条幅， 2） 道旗： 为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在附近大道上布设道旗，道旗内容以发布石路风味美食一条街租赁的信息为主，如 “石路铺王，一铺富三代”、“石路风味美食街，商家投资的潜力股”“石路风味美食街，低风险高回报”等等。 （三） 总体宣传策略 根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的