房地产估价第二版课件 第三章 房地产价格的影响因素.pptVIP

其他因素 （二）价值观念 住房制度改革之前，中国大部分城镇居民在福利住房制度的影响下，对买房置地并不重视。许多人的消费倾向是购买昂贵的家用电器，但对住房消费则采取较为被动的做法，等待单位分配公房。住房分配实行货币化以来，人们的价值观念有了较大的改变，加之家庭收入的增加，购置房地产成为众多投资方式的一种，直接带动了房地产价格的上涨。 第三章 房地产价格的影响因素 其他因素 （三）国际因素 国际因素也会使某一国家或地区的房地产价格发生变动。国际因素主要是指国际经济发展是否良好，是否是军事冲突波及地区，是否发生政治事变与政治对立等。比如国际经济发展良好，一般会导致房地产价格上涨；受战争威胁的地区房地产价格必然下降；发生政治对立，难免出现国与国之间实行经济封锁、冻结贷款等，这些一般会导致房地产价格下跌。 第三章 房地产价格的影响因素 本章小结 房地产价格具有客观性，影响房地产价格的因素也是客观存在的，正确了解和分析影响房地产价格的因素，对客观公正地评估房地产的价格具有重要意义。房地产价格的影响因素多而复杂，各种因素对房地产价格的影响方向、程度、关系、形式和速度并不完全相同，因此，必须具体因素具体分析，同时还必须考虑它们之间的相互联系。本章主要按照自身因素和外部因素进行了介绍，其中自身因素主要包括区位因素、实物因素和权益因素等，每个因素中又包含若干次一级因素；外部因素主要包括社会因素、经济因素、行政因素和其他因素等，每个因素中又包含若干次一级因素。 第三章 房地产价格的影响因素 第三节　房地产外部因素? 房地产价格的外部因素对房地产价格的影响是在全社会范围内的，覆盖整个地区，而不是对个别房地产价格有影响。从影响因素的性质看，一般包括社会因素、经济因素和行政因素等，如表3-1所示。 表3.1　影响房地产价格的一般因素 第三章 房地产价格的影响因素 社会因素 （一）人口状态 1．人口数量 2．人口素质 3．家庭结构 （二）城市化水平 （三）房地产投机 （四）社会稳定状况 第三章 房地产价格的影响因素 （一）人口状态 1．人口数量 人口数量与房地产价格成正比，任何国家和地区都是如此。尤其是在城市，由于人口的不断增加，主要是外来人口和流动人口的增加，加大了对房地产的需求，尤其是在人口增长速度大大超过房地产量的增长速度时，这一问题显得愈发突出，从而促使房地产价格上涨。 第三章 房地产价格的影响因素 （一）人口状态 人口密度是反映人口数量的相对指标，人口密度大的地区，房地产供给相对匮乏，往往供不应求，所以房地产价格也相对偏高。人口密度可以从正反两个方面影响房地产价格。一方面，人口密度提高可以促进商业、服务业等产业发展，可以使城市基础设施和社会服务设施产生规模效益，进而得以完善和发展。因此，人口密度越高，土地利用的集约化程度也越高，土地的区位也就越好，进而提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是低收入者涌入城市，从而造成某一地区生活环境恶化，这样可能降低房地产价格。 第三章 房地产价格的影响因素 （一）人口状态 2．人口素质 人口素质包括人们的教育水平、公民意识、守法程度、收入水平等，它标志着社会的文明程度与经济发展水平，从而影响房地产价格的高低。人类社会随着文明程度的提高、经济的发展和文化的进步，一切公共设施必然日趋完善和充足，同时居住环境也必然力求宽敞舒适，这些都将对房地产的品质提出了更高要求，引起房地产价格水平上升。反之，若某一地区居民素质低，收入微薄，社会秩序欠佳，对房地产需求的数量和质量较低，房地产价格必然偏低。 第三章 房地产价格的影响因素 （一）人口状态 3．家庭结构 家庭结构反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭具有从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中家庭人口规模(每个家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需的住房数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。 第三章 房地产价格的影响因素 （二）城市化水平 城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农人口，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完善，城市文化不断提升，市民观念不断更新等。 改革开放以来，中国的城市化进程十分迅速，城市