城市轨道交通对房地产增值的时空效应讲义.PDFVIP

第 29 卷 　第 5 期 地 　　理 　　研 　　究 Vol29 , No5 20 10 年 5 月 GEO GRA P H ICAL 　R ESEA RC H May , 20 10 城市轨道交通对房地产增值的时空效应 1 1 2 聂 　冲 , 温海珍 , 樊晓锋 ( ( ) ) 1 浙江大学房地产研究中心 , 杭州 3 10027 ; 2 深圳市天健 集团 股份有限公司 , 深圳 5 18034 摘要 : 如何定量评估城市轨道交通开发对周边房地产所带来的增值效应 , 一直是困扰理论界 和实务界的重要问题 。以深圳地铁一期为例 , 从 “区位特征 、邻里特征 、结构特征”三方面 构建特征价格模型 , 对其周边房地产增值情况从空间和时间两个维度进行定量分析 。实证结 果表明 , 城市轨道交通的空间增值效应显著 , 影响范围为地铁站点距离 700 m 半径内的区域 , 该区域内房地产平均增值 195 % 。增值幅度最大的是地铁站点 100 m 区域内的房地产 , 增幅 达 37 8 % 。时间维度上 , 地铁建设期间对周边房地产具有明显的负效应 , 而运营期内对房地 产价格的影响变为正向 , 尤其是通车后第二年站点周边房地产价格大幅增值 。 关 键 词 : 轨道交通 ; 房地产增值 ; 特征价格模型 文章编号 : (20 10) 05080 110 1 　引言 　　城市轨道交通作为一种安全准时、便捷高效 、节能环保的大容量公共交通 , 自 1863 年英国伦敦第一条地铁开通运行至今 , 已经成为现代大都市公共交通广泛采用的方式之 一 。随着我国城市化进程的加快 , 城市交通拥堵状况日益突出 , 轨道交通建设成为很多大 城市解决城市交通问题的必然选择 。一方面 , 城市轨道交通的建设具有投资规模大 、覆盖 范围广 、建设周期长 、沉淀成本高等特点 , 使得轨道交通的建设与运营面临着资金短缺等 难题 ; 另一方面 , 城市轨道交通的开发 , 能够明显改善沿线区域的交通可达性 , 方便站点 周边居民的出行 , 从而给沿线的房地产带来显著的外部增值效益 。为了补偿城市轨道交通 建设的投资和运营成本 , 促进城市轨道交通的可持续发展 , 必须将城市轨道交通的外部效 益部分地转化为内部效益 。因而 , 如何定量评估城市轨道交通建设对周边房地产价值的增 值效应 , 促进沿线房地产价值转化为建设投资 , 实现城市轨道建设与周边房地产开发的良 性循环 , 就成为理论界和实务界迫切需要研究的课题 。 2 　文献综述 　　对于城市轨道交通与周边房地产价值效应这一问题 , 以Boyce 等[ 1] 、Allen 和 Boy ce[2 ] 为代表的欧美学者 , 自20 世纪 70 年代起业己开始研究 , 随着城市轨道交通在世界各 个主要城市的开发 , 对这一领域的研究也得到广泛开展 。众多研究表明 , 轨道交通由于具 ( ) 有高度的可达性 减少出行成本 , 能促进沿线土地的优化利用 , 给周边房地产开发带来 　　收稿 日期 : ; 修订日期 : 20091