深圳房地产调研纪要洞悉入微见无遗.PDF

固 定 收 证券研究报告 益 分析师： ＃title ＃ 唐跃 S0190513070005 黄伟平 S0190514080003 王涵 S0190512020001 深圳房地产调研纪要：洞悉入微见无遗 卢燕津 S0190512030001 贾潇君 S0190512070005 王连庆 S0190512090001 债 王轶君 S0190513070008 券 ＃createTime1 ＃ 2015 年8 月18 日 研 ＃assAuthor ＃ 研究助理： 究 左大勇 投资要点 ＃summary ＃ 联系方式 地产市场走势对债市影响很大，为了深入追踪地产市场，8 月12-14 日， tangyue@ 我们组织了深圳房地产市场调研活动，与业务专家进行深入访谈和项目实体 调研。因细节内容较多，欢迎进一步深入交流。 ＃relatedReport ＃  一、对地产商而言，今年的降息降准政策起到了什么样效果？深圳 相关报告 房价上涨幅度领先于全国，可能的原因是什么？ 降息降准政策使得房价企稳、成交回升、“330 房贷新政”快速落地等，再加上 股市财富效应的刺激，深圳楼市开启了快速发展模式。“供给受限+需求旺盛+ 房价洼地”是深圳上半年房价猛涨最为重要的原因。这是深圳自身的特质，并 不具备全国范围内的普遍性，不可简单类比。  二、对后面地产业未来发展怎么看？ 地产商近期不看好中国楼市，尤其是三四线城市。上半年深圳楼市涨太快了， 一定程度上存在对未来的透支，短期内深圳房价可能需要歇一歇。  三、从库存上看，总量上不缺房，一二线城市比较好，三四线城市 很差，主要原因是什么？地产商如何去库存？ 人口吸引力、城市可复制性和土地市场化程度是一二线城市好于三四线城市的 重要原因。萧条时期储地转手也较为困难，开发商只好将土地退还政府（超过 一定时期未动工项目，政府可以收回）。加快销售进度，打折、赠送（如送物 管费、送车位等）等“以价换量”等方式去库存的现象非常普遍。  四、房地产商有没有考虑过转型？如何转型？ 深圳开发商受制于土地稀缺性开始走向精细化开发路线。三四线城市开发商生 存压力较大，全国范围内的房企即将可能面临重大洗牌。今后的房地产发展格 局是城市分化带来楼市分化，开发商向一线城市靠拢。  五、目前开发商拿地情况如何？全国范围内的地产投资可能会怎 样？ 开发商拿地非常慎重，短期内地产投资难有起色。