土地增值税如何节税.pptVIP

* 視為農業用地 原為農業用地，依法律變更為非農業用地且符合以下之ㄧ。 依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。 已發布細部計畫，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後計畫用途申請建築使用。 * 視為農業用地之優惠 視為農業用地取得作農業使用證明書者，得申請不課徵土地增值稅。 農發條例第38條之1第2項 72/8/3農發條例修正生效前已變更為非農業用地，經直轄市、縣（市）政府視都市計畫實施進度及地區發展趨勢等情況同意者，得依第1項規定申請不課徵土地增值稅。 * 結論 了解土地增值稅相關規定，善用合法之節稅方法，維護自身權益。 * 介紹完畢，敬請指教 *  土地增值稅簡介   主講人：陳素珠 臺南市政府稅務局 安南分局股長 104/11/26 * 內容大綱 土地增值稅的重要性 土地增值稅之計算 相關議題簡介 自用住宅的申請 自用住宅重購退稅 公共設施保留地 農業用地 結論 * 土地增值稅的重要性 就國家全體而言 土地價值非以勞力資本增加者，徵收土地增值稅，歸人民共享，以達公平。 就土地所有權人而言 為辦理土地移轉登記。 運用優惠可減少稅額支出。 影響出售之成本。 * 土地增值稅之計算 * 納稅義務人 有償移轉：為原所有權人。 例如：買賣、交換。 無償移轉：為新所有權人。 例如：贈與、遺贈。 * 漲價總數額 定義： 申報移轉現值總額－前次移轉現值總額 ×物價指數－土地改良費用 例子：申報移轉現值20,000元/㎡，前次移轉現值5,000元/㎡，土地面積100㎡。 漲價總數額 ＝20000×100－5000×100×120﹪ ＝200萬-60萬＝140萬 漲價倍數＝140萬/60萬＝2.33 * 稅率 一般用地稅率： 持有土地年限未超過20年者– 20％、30％、40％ 持有土地年限超過20年以上者– 20％、28％、36％ 持有土地年限超過30年以上者– 20％、27％、34％ 持有土地年限超過40年以上者– 20％、26％、32％ 自用住宅用地稅率：10％ * 計算案例 假設漲價總數額140萬，前次移轉現值總額60萬，漲價倍數2.33倍。 一般用地（持有20年以下） 60萬×20％＋60萬×30％＋ （140萬－2×60萬）×40％＝38萬 一般用地（持有20~30年） 60萬×20％＋60萬×28％＋ （140萬－2×60萬）×36％＝36萬 * 計算案例 一般用地（持有30年~40年） 60萬×20％＋60萬×27％＋ （140萬－2×60萬）×34％＝35萬 一般用地（持有40年以上） 60萬×20％＋60萬×26％＋ （140萬－2×60萬）×32％＝34萬 自用住宅用地 140萬×10％＝14萬 * 相關議題-1 自用住宅的申請 （一生一次） * 要件 本人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記。 出售前一年內未曾供出租或營業。 未曾適用自用住宅優惠稅率。 地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝。 自用住宅建築完成一年內者，房屋評定現值＞＝所占基地公告現值之10％。 * 同時出售 同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝，可視為1次出售，享受優惠稅率。 訂約日相同，申報日相同。 * 騰空待售 房地騰空等待出售，以致簽約時戶籍不在出售的土地上，只要遷出戶籍距離出售時間不滿1年，仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。 戶籍遷入 戶籍遷出 出售 一年內 * 房屋部分出租或營業使用 可申請按比例分別按自用及一般稅率課徵。 例：房屋為3層樓，每樓面積均相同，僅1樓供營業使用，仍有2/3比例可申請自用住宅用地稅率。 * 其他注意事項 屋前相鄰之巷道用地可一併申請。 公共使用部分土地可一併申請。 贈與土地，不能適用。 * 相關議題-２ 自用住宅的申請 （一生一屋） * 要件 曾經適用一生一次自用稅率。 都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝。 出售時，土地所有權人、配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。 出售前，持有該土地及房屋6年以上。 土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。 出售前5年內，無供營業使用或出租。 * 注意事項 出售時土地所有權人、配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋，包括未保存登記房屋及信託移轉房屋。 先購買自宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自宅用地，如其他要件符合，仍