浅析城市土地一级市场中土地市场价值的实现.PDF

第l8卷 第4期 重庆 建筑 大学 学．报 V0J 18 No 4 1996年 12月 Jouraal of Chongqing Jianzh~Ua[versity Dec．1996 浅析城市土地一级市场中土地 ① 市场价值的实现 g {，； 2 ·2 蔚传忠 傅鸿 刘 雁 杨 宇 — _ — ， _ — — _ — - — — — ‘ _ — - — - — 一 (重庆建筑大学管理工程学院 630(145) H摘 要 通过分析剩余的经济含义，讨论j剩余法估价的现实意义，指出：以剩余 法测算土地价格，可最大限度地实现土地的市场价值，并用具体实侧对此进行1 论证。 、 ， ’ 一 关键诃 型 型垒垄 !堡垒焦 中 予 啦 · 西 中囝法分类号 F293．2 我国正在推进着一场慢慢引起国际关注的城市土地使用制度改革，它标志着我国改革在 “质”上的一次跨越：从一般消费品和生产资料进入基本资源；从单纯追求CNP增生进入人们 生存空间的改善。 我国城市土地使用制度的基本思路是：将土地作为重要资源．通过所有权与使用权“两权 分离”形成有效的开发利用和管理组织结构，在计划(规划)和法规与政策的约束和引导下．大 力发挥一级市场和二、三级市场活动的作用。最终促进土地的“最高最优”使用和收入分配公 正．尽可能实现土地的价值，避免国有资产的流失。然而，近年的改革实践却存在着大量的同 题，其中最重要的是土地价格并未真正反映其市场价值。现仅以沿海对外开放地带为例，见表 1即这些地区土地出让价格几乎 直线下降。这种现象所导致的直 表l 沿海开发地带土地出让情况统计表 接后果如分配不公、阻碍土地资 年份 出让幅数(幅) 出让 面积 平 均 地 竹 源的合理利用及损失大量外汇 (公顷) (元／m ) 收入等，已严重影响了土地使用 1987 5 l5．73 223．5 制度的改革。 1988 1l8 389 08 lIl7．(I 对此．笔者试从土地价值测 1989 127 623．22 7l 5 算方法这一角度探讨合理的对 往：资料来糠‘土地使用权有偿出让成交茼况)国家土地管 策。 理局，(中国房地产信息)i99o年第 1期 概括我国土地市场条件下 测算土地价值的四种基本方法一收益还原法、市场比较法、成本法及剩余法．笔者认为：剩余 法测算出的土地价格最能体现土地在现实的土地市场经济条件下最应实觋的目标价格．是适 收稿日期：I995一(17一I1 蔚传忠 器，1967年生，讲师 ★国家自然科学基垒项助。 重庆建筑大学学{l{ 第 1s整 合市场需求的最佳交易价格，较准确地反映了土地价值。 1 剩余法简介 剩余法是根据土地的最有效使用原则，预测开发完成后的建筑物连同土地的销售价格f简 称楼价)、建筑开发费、投资利息及正常利润后．得出地价的方法，其公式为： 地价=楼价一建筑费一专业费一利息一利润一税金