北京云房数据：2016年7月北京及环北京房地产市场分析.pdf

2016年7月北京房地产市场分析 北京云房数据研究中心 2016年8月 目 录 目录一 政策篇：“控地王”“收信贷”“去库存” 目录二 市场篇 ：北京及环北京房地产市场分析 政策面|企业融资不断收紧 政策内容： 7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不 鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房 地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿 地和偿还银行贷款。 解读： 此次证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地，也是贯彻了此前上层 要求抑制地价的精神 ，是抑制“地王”和地价的一种方式。 3 政策面|北京落实针对企业用房征收房产税细则 企业缴纳税额的计算方法 企业自用 企业租赁 应纳税额=房产原值 应纳税额=房产租金 ×(1-30%)×税率(1.2%) 收入×税率(12%)  解读： ①企业运营成本增加； ②房产税对房价影响力度有限 ；2011年在上海 和重庆两地试点征收房产税，但两地房价涨幅 并没有受到影响。 ③老百姓无需过渡担忧房产税；房地产税对普 通老百姓会有一个‘免征’范围，不是每家每 户都要缴纳。如上海试点房地产税时，对家庭 第二套及以上住房的，按人均面积超过60平米 才来计算征收。 4 政策面|房贷抵扣个税已明确 政策内容： 财政部财政科学研究所原所长贾康 22 日在三亚表示,房贷利息抵扣个税已经确认,并且可 以确定该方案会在全国推广。 房贷抵扣个税是指什么？ 所谓的房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息作为税前减除项扣除。你每月的工资 先扣去房贷利息再交税 举例： 据测算，以个人扣除五险一金后的收入1.5万左右计算，如果购买一套房贷在150-200 万左右的普通商品房，贷款100万 ，贷款20年，每个月的基准利率月供大约在6544元 左右，其中大约2377元是利息，也就是个税可以降低2000多元。这项改革的落实将可 能为我国消费者抵扣 15%以上的房贷利息，从而有效降低还款负担，为行业需求端带 来利好。 5 政策面| 南京 “动态封顶价”严控炒作性“楼王” 政策内容： ①物价部门联合国土部门，建立房价申报土地溢价率数据库，在房价较快上涨期间， 严格执行对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本， 不作为申报价格的组成部分的政策； ②继续加大价格申报指导力度，对申报价格明显过高、涨幅明显的项目，多部门会 商、多部门约谈指导，并对热点地区设置动态封顶价格，严控炒作性“楼王”的出现。 解读： 设置“动态封顶价”，主要就是将年度涨幅控制目标分解细化，防止房 价过快上涨 ，进一步大力控制南京房价上涨。同时，土地溢价超过45%保障 房建设资金不计入房价的准许成本，使得开发商拿地更为谨慎，也在一定程 度上抑制了“高地价”现象。 6 政策面| “去库存”仍是楼市主流政策 2016年7月各省市去库存政策汇总表 时间 省 内容 市