地产景观提升课程(下).pdf

 景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源)  满足客户使用需求  针对项目客户需求制定景观策略  合理控制景观成本  控制软硬景比例，景观单项比例精确化  提升绿化效果  采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升  材料品质特色统筹化  材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本  设计质量提升  搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 第三章：景观的功能设计——关注客户需求 •概述 •指标分析与配置标准 •布置方式 •场地设计5要素 •设计指引 •操作指引 1. 概述 ①万科集团满意度调查  规划设计满意度07年86，08年79  活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低 •资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告 1. 概述 ①万科集团满意度调查  “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低 K=千户 • 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据 1.概述 ②客户投诉  客户最不满意：配置少；不便捷 新建的儿童活动场在哪里？我们找不到… 没有运动就等于没有生命！ 怀念四季花城„健身游泳池等活动设施投入很多 活动设施不够，我们需要篮球场！！ 心血„ • 资料来源：集团客户投诉 1.概述 ③成交客户对活动场地关注率与满意率  “活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大 --11.1 --16.06 --3.06 --3.58 •数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户 •运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地 1.概述 ④集团活动配置标准现状  2004年集团发布 “花城类住区活动配套标准”  上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积  深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标 集团标准 上海公司 深圳区域 1.概述 ⑤小结  “社区活动配套满意度”是 “整体满意度”的短板 最不满意：配置不足；不便捷  万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范 •概述 •指标分析与配置标准 •布置方式 •场地设计5要素 •设计指引 •操作指引 2. 指标分析：①集团内部标杆 a.确定原则  在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目  选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区 资讯来源：根据所属项目物业公司提供 2. 指标分析：①集团内部标杆 b.活动场地面积分析 （含游泳池）  因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01 ㎡/户 2.01 ㎡/户 3个标杆活动场地均值 泳池差异较大 容积率 2.1 容积率 1.7 容积率 1.45 2. 指标分析：①集团内部标杆 c.活动场地面积分析