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免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 商品房配建防空地下室所有权问题研究 根据现行做法，商品房居住小区配建防空地下室“系国有资产”，在开发商将小区建设完成后 将配建防空地下室无偿交给各地方政府人防管理部门，由其代行所有权。相关的法律规定有：我国 《人民防空法》第三十七条“国防资产归国家所有”;国家人防办、国有资产管理局[1998]国人防 办字第21号文件第二、三、六“人防工程是人防国有资产”、“人防国有资产是国防资产组成部分， 在法律上确认为国家所有”、“人防国有资产实行国家统一所有”等等。 但是，这里有一个问题引人注目，就是，在整个商品房小区配建防空地下室的过程中，国家财 政没有投入过一分钱，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，其财产权因什么取得 呢?根据民法原理，所有权的取得包括生产、孳息、国有化、没收、遗失物、所有人不明的埋藏物 和隐藏物、添附、转让财产、继承或受遗赠、其他合法原因(合作社合股集资、国家赎买、征收、 征购、征用)。显然，商品房配建防空地下室所有权归国家所有，是有问题的。过去在城市地下建 设的人防工程，比如杭州地下的防空洞，是国家财政投资建设的，其所有权归属于国家没有疑义。 但是最近十几年兴起的商品房小区配建防空地下室，是由开发商投资建设，然后把大产权分割成小 产权卖给业主。当整个楼盘卖完后，开发商就不再留有什么权利了，打个浅显的比方，就是开发商 做了一个大蛋糕，把它分成一块一块分别卖给不同的业主，当蛋糕卖完后，开发商就不再保有所有 权了。小区配建的防空地下室已经列入开发成本，也就是说，业主买房的房款中已经包括了防空地 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 下室的成本，显然，防空地下室的所有权已经进入私的领域，而不能一以概之“系国有资产”。 从另一个角度讲，业主的小产权显然不仅仅限于户型套内的空间和面积，还包括列入公摊面积 的楼道、电梯井、消防井、物业管理用房等面积，这部分面积是按照业主购买的商品房面积按份分 摊共有的。这在买房合同里一般都有明确约定，行业规范也有强制性规定。 实际上，业主的权利并不局限于上面两个层次，应该还有第三个层次的所有权，即没有列入分 摊的小区配套设施，诸如会所、道路、绿地、人防工程、车库、幼儿园、小学等等，他们的所有权 也应该归小区全体业主按份共有。这是有法理法律依据和现实证据的。在法理依据方面，商品房所 有权属于物权法中的建筑物区分所有权，现在通行的观点认为建筑物区分所有权为由专有所有权、 共用部分持分权及成员权等三要素构成的特别所有权[1].我国正在紧锣密鼓制定的《物权法》也采 用了这种观点。其中的“共用部分持份权”也称“共有所有权”，是指建筑物区分所有人在依照法 律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。显然，它 不仅限于列入公摊面积的部分，而且包括道路、绿地、会所、人防工程等等。这方面也有明确的法 律依据，比如，我国《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个 人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投 资者所有。”收益权是所有权的一项核心权能，由此我们可以认为《人民防空法》实际上规定了商 品房居住小区配建防空地下室的所有权归于小区全体业主共同共有，因为，该工程是由全体业主投 资建设的。这是有事实方面的证据的，各开发商在工程招标时都把人防工程造价列入了成本预算， 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 竣工成本核算中也都包括了这一块建设成本，也就是说，业主买房的价格中已经包括了人防工程的 价钱。这个证据在各建设主管部门备案的工程造价中很容易找到。尤其一些预售的商品房，开发商 实际是用业主预交的房款盖的房子。总之，业主作为小区配建防空地下室最终的实际投资人，是不 争的