物业税立法不是调房价应急之举.docVIP

物业税立法不是调房价的应急之举 　　物业税立法的提速，在当前的高房价时代再次成为社会普遍关注的焦点问题。 　　但现时推出物业税，并不是解决房地产价格居高不下的应急之举。物业税的开征是对我国现行房地产税制的全面改革，也是影响社会稳定的重要民生问题。制定一部统一科学的《物业税法》，需要在课税要素的配置中细致妥善地处理不同利益主体之间的利益关系，并始终坚持公开透明和民主参与的立法原则。 　　并非房屋所有权人才交税，使用权人也是纳税人 　　物业税作为财产税，其征税环节锁定在不动产的保有阶段，税负不能转嫁。我国物业税立法该如何界定纳税人?该问题的解决不能脱离我国现行房地产物权的权利体系结构，也不能脱离财产税制改革的根本宗旨。现时推出物业税，其目的在于进一步优化现行财产税制，增加地方政府财政收入，增强地方政府调控能力，并不是房地产价格居高不下的应急之举。 　　从地产角度看，土地作为典型的不动产，只属于国家或集体所有。土地资源是不可再生的稀缺资源，也是房地产开发的基础，物业税的开征与土地使用制度的深化改革紧紧捆在一起。长期以来，我国形成了多种用地形式，如商品房、经济适用房、廉租房、房改房、集资建房、合作建房等等，土地使用权的取得包含了出让、划拨、租赁、承包、信托等多样途径。地方政府土地新政的创新应以物业税的开征为契机，归并土地使用形式，把以各种形式取得的土地使用权全面纳入物业税的范围，把现有的城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等统一归入物业税。尽管物业税不能取代土地出让金，但基于公平税负原则和拓宽税基的目的，无论城市还是农村，各类土地使用权人均应就其占有、使用的土地缴纳物业税。2007年颁行的《物权法》为此提供了法律依据，该法建立了成立于土地之上的完整的用益物权体系，从而为物业税立法奠定了良好的法律基础。 　　从房产角度看，我国在住房市场化后，逐步形成了现有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房产格局，在房屋之上成立了所有权、租赁权、使用权等不同财产权利形态。在市场经济条件下，这些权利形态都与一定的物业利益相联系，并具有相应的市场价值表现形式。因此，是否拥有房屋所有权不应成为物业税立法中界定纳税人的标准，无论是城市还是农村，只要占有、使用房地产等物业，就应承担物业税负，物业税的纳税人应包括各类房屋的所有权人或使用权人。 　　我国境内的所有不动产均应纳入物业税的征税范围 　　现在争论物业税的征税范围，有的人提出应对全部物业征税，也有的人提出仅对某些物业征税，如仅对第二套以上房产征税，仅对经营性房产征税，仅对高档物业征税，仅对城镇房地产征税等。 　　事实上，随着我国城乡一体化步伐的加快，对城市和农村的不动产应普遍开征物业税，这样有利于均衡城乡地区税收负担水平，保持物业税制的普遍性、完整性和统一性。 　　现行房产税以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋为征税对象，征税范围过窄，从而限制了该税的社会财富调节作用。物业税的开征，确立的是“宽税基”原则，征税范围从城市扩大到了农村，我国境内的所有不动产均应纳入物业税的征税范围。当然，廓清物业税的征税对象及其范围，不应与税收优惠安排相混淆。 　　不少地方政府担心，物业税的开征会对其投资环境产生负面影响，进而制约本地经济的发展。由于物业税立法是全国范围统一立法，并广泛适用于全国广大城乡地区，基于税收公平原则的税制设计会将一切房地产投资行为通盘纳入考虑范围之内，既追求纵向公平又兼顾横向公平，从而使各市场主体在公平竞争的税收环境中投资置业，使税收制度更好地配合财政转移支付制度，实现政府的社会公平目标。从这一角度讲，上述担心是多余的，物业税的开征不会人为地制造地方政府之间的税收竞争，因此，单纯的税收要素不会制约地方经济的发展。 　　开征物业税会不会抑制房地产投资，使当前的投资性需求显著降低，会不会使大量资金转为投向股票、债券等其他领域?这一问题的答案，无法单独从物业税政策中解读出来，它与一定时期国家的金融政策、财政政策、投资政策、外贸政策、产业政策、竞争政策等密切联系在一起。只要保持税改前后的税负基本相当，则开征物业税只会打击短线的“炒地”、“炒房”等房地产投机行为而不会抑制长线的房地产投资和消费，物业税只能使房地产投资和消费行为更加趋于理性。 　　应以房地产的评估值为计税依据，不宜以租金、面积作为计税依据 　　目前我国针对土地和房屋的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税以及印花税等，由于所涉税种名目繁多，计税依据差异较大，税收收入规模偏小，征税环节过于复杂，因此，现行房地产税制已难以适应我国房地产市场的发展形势。大量土地与房屋的闲置浪费，以及房地产市场的投机盛行，其实与房地产开发、流通环节税负重而保有阶段税负轻不无关系。国家无法参与土