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第三讲 房地产开发用地 一、房地产开发用地的概念和特征 （一）房地产开发用地的概念 房地产开发用地——是指以进行房地产开发为目的而取得土地使用权的土地。 房地产开发用地是指房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地,具体而言,就是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。其用地可根据**规划可分为住宅用地、商业用地和综合用地。所以说商业用地只是房地产开发用地性质的一种形式和表现。只要是国有土地出让如闲置2年,国有土地部门都可无条件收回土地 首先必须是依法取得国有土地使用权的土地，其次，房地产开发用地，是指进行基础设施和房屋建设的用地。 基础建设用地：一般是指给水、排水、污水处理设施建设用地，供电、通信设施建设用地，煤气、热力设施用地，道路、桥涵、公共交通设施用地，园林绿化、环境卫生建设用地以及消防、路标、路灯等设施建设用地。 房屋建设用地，一般是指住宅建设用地，工业、交通、仓库用房、商业服务用房、文化、体育、娱乐用房、教育、医疗、科研用房以及办公用房等各类房屋建设用地。 （二）房地产开发用地的特征 1、房地产开发用地的主体具有特定性，其必须是依法取得房地产开发资格的专业房地产开发企业。 2、房地产开发用地，一般具有资产增值的功能。 3、房地产开发用地，一般以市场取向为目的。 4、房地产开发用地的用途，一般具有广泛性。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，国家向房地产开发者提供土地采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式。 二、土地使用权出让 （一）土地使用权出让的概念和特征 1、土地使用权出让的概念 土地使用权出让——是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第一，土地使用权出让是国家将土地使用权出让的行为。 第二，土地使用权出让是有期限的。 第三，土地使用权出让是有偿的，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。 2、土地使用权出让的特征 第一，土地使用权出让，是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。 第二，土地使用权出让，是有年限的。 第三，土地使用权出让，是有偿的。 第四，土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。 （二）土地使用权出让的范围、批准权限和宏观调控 1、土地使用权出让的范围 一是土地使用权出让的地域范围；二是土地使用权出让的土地范围；三是土地使用权出让的建设项目范围。 （1）土地使用权出让的地域范围 土地使用权出让的地域范围——是指土地使用权出让在什么空间地域范围内进行。 就一级人民政府所管辖的行政范围而言，既包括城市的空间地域范围，也包括农村的空间地域范围；既包括城市市区的空间地域范围，也包括城市规划区或者城市郊区的空间地域范围。 土地使用权出让是在特定的空间地域范围内进行的。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，土地使用权出让的特定空间地域范围是城市规划区。也就是说，土地使用权出让是在城市规划区范围内进行的。 城市规划区——是指城市人民政府编制并经依法批准的城市总体规划所划定的范围，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 (2)土地使用权出让的土地范围 土地使用权出让的土地范围——是指出让土地使用权是在集体所有土地，还是在国有土地范围内进行。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第八条规定，土地使用权出让是在城市规划区范围内的国有土地上进行的。 城市规划区范围内的集体所有土地在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让。如果城市规划确定某一建设项目需要占用集体所有土地，而对该建设项目所需占用的集体所有土地政府拟通过出让方式向建设用地者提供土地使用权时，政府必须先依法将该集体所有土地征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。 (3)土地使用权出让的建设项目范围 土地使用权出让的建设项目范围——是指对哪些建设项目用地采取出让方式提供建设用地的土地使用权。 由于目前我国采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式供应建设用地，所以一般讲，除了依法可以采取划拨方式提供建设项目用地以外，其他建设项目用地，都应当采取出让方式提供建设用地。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，也就是说，除这些建设项目以外，其他建设项目如商业、旅游、娱乐、居住、工业等用地，原则上都应当采取出让方式提供建设用地。 商业用地——是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市场、购物中心、商业中心