地产公司合约管理与造价控制55.docVIP

建安造价管理广义的讲就是为确定合理的造价所采用的一切计划、组织、实施的措施的总和；狭义的讲就是建安造价的确定。房地产公司的建安工程造价就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程的费用。它是除地价外，占地产开发总投资金额最大，变化最多，造价形成时间最长，相对难于控制的一部分。探讨这个问题，对地产开发公司来说，有重要意义。地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理）。同时，为了提高造价控制的有效性，开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。对超预算的项目分析原因，及时提供纠偏措施。1.??地产公司建安造价控制及合约管理发展及现状1.1.??我工程造价管理发展历程新中国成立后，国家在1950-1957年全面引进、消化和吸收前苏联工程造价管理模式：在随后的二三十年中，一方面采用在基本建设工程的各个不同阶段分别编制项目估算、设计概算与设计预算、施工预算的方法，进行投资管理；另一方面参照苏联计划经济的模式由政府部门制定的定额和费用标准，作为项目工程造价计算依据。各部委及地方政府先后颁布了相关行业或地区的工程定额，包括：施工定额、概算定额、预算定额及费用定额等。建设单位、设计单位、施工单位、都以定额作为确认工程造价的依据。定额：即在合理的劳动组织和合理地使用材料和机械的条件下，完成单位合格产品所需消耗的资源数量的社会平均值。工程造价的定额管理大致经历三个阶段：第一阶段：新中国成立到改革开放前的计划经济经济阶段。由于政府是建设工程的投资者，也是项目的建设的管理和实施者，投资单位、建设单位、设计单位、施工单位，都是由政府指令决定的。建筑企业通过上级指令性计划获取任务分配。按设计图纸计算工程量、按定额计算费用，是当时工程造价管理的主要工作内容。工程变更发生的费用通常在结算时一并按定额计算、调整。按定额计价时单位工程造价由直接工程费、间接费、利润、税金构成。计价时先计算直接费,再以直接费(或其中的人工费)为基数计算各项费用、利润、税金,汇总为单位工程造价。工程量计算、材料价格、定额单价、费用计取全部都要符合定额规定，任何单位和个人都不能随意修改其中内容（即使建设双方已经达成收费意向）。在该阶段如施工中使用了新产品、新工艺，而定额没有对应子目，这些无量无价材料的价格和用量确认，都需向定额管理部门申请补充单价、补充定额，且只有在补充定额得到批复通过的情况下，才能在实际工程结算中做为调整工程造价有效依据。而补充定额的批复或颁布往往需要一年或更多的时间。如建设单位和施工单位对新材料的价格、消耗量未达成不一致，则更是需要定额管理部门协调、仲裁。由于定额及补充定额的滞后性，严重的阻碍了建筑工程中新建筑材料、新施工工艺的使用和推广。定额是计划经济时代的产物，这种量价合一、工程造价静态管理的模式，但在当时特定的历史条件为工程建设双方确定及建筑安装工程造价确立了统一的标准。定额管理模式还在大跃进时期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以实报实销的工程造价确认方式。而实报实销的管理方式，会导致工程造价严重失控，给国家财政带来极大负担，在大跃进后的困难时期及文革结束后又恢复了定额管理模式.第二阶段：文革后，1979年国家重新颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1986年修订颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1995年，建设部又颁发了《全国统一建筑工程基础定额》。这个时期，全国各地区、各部门根据当地的材料价格、人工工资类别、施工企业工效水平不同、材料的运输距离远近不同等重新修订了省市和行业各类建筑安装工程定额，使定额体系管理更加完善和规范。同时，由于社会主义市场化进程不断推进，材料价格开始出现了较大幅度的波动。同时也由于投资主体逐步多元化（从单一的国家投资转向国家、集体、私企投资）。建设工程就需要市场化定价、所有制形式不一致的企业则需要独立的成本核算。新材料、新工艺的使用也使得定额显示出滞后性。为了适应上述变化，基于定额及相关配套文件上的造价管理也出现了一些新的规定。比如：建筑材料的定额价格与市场价格不一致时，允许材料价格调整。最先是材料价格按定额管理部门定期颁布的浮动系数调整；后来改成六大（钢材、水泥、木材、砂石料、砖、）按实际使用数量、信息价格调整，其他地方材料按系数调整；九十年代，随着计算机及预算软件的普及，最后演变成几乎所有材料都可以按信息价格调整。价格浮动系数从不定期的几年发布一次，到信息价调整按季、按月颁布调整。但不同地区、不同行业、不同阶段得造价调整的范围和调整方式也是不尽相同的。