立汇亚龙湾70亩项目整体定位及物业发展建2.pptVIP

客户诉求深度分析3—— 本项目的竞争战略 本项目定位——SWOT分析 客户定位—— 通过对顶级湾区度假物业的价值标准体系研究可看出，高附加值是湾区物业的核心卖点 在0.4的容积率指标下，难以做到纯独栋社区，如何选择物业组合，满足快速消化和高溢价的开发目标 经济测算的前提——项目成本假设 项目售价假设，2011年销售时独栋别墅价格应在6万以上 多物业组合下，优先保证高价值物业比例是利润最大化的方向，且对利润的提升效率：独栋联排叠拼 考虑到本项目用地条件的局限，在独栋加联排方案难以设计上难以实现时，可考虑方案三 独栋别墅——控面积获取总价优势下的户型面积定位 联排及叠拼别墅——产品创新优势下的畅销面积 产品户型配比 突破市场资源占有竞争，满足高端客户的核心诉求 本项目拥有山、海、湖三大强势景观资源，将极大的满足高端客户对资源占有的需求 地块内部坡度的大小和方向将影响景观面的最大化，同时对地块价值分级也会产生影响 根据景观随高度变化的差异，结合内部地势，堆坡打造三级台地，满足景观的最大化占有 采取全地下停车，满足独栋产品最大化排布的同时，实现对内部景观的最大化占有 坡地剖面示意分析—— 尽量保持原生植被，依地形原貌改造山势，整合内外部资源，将景观资源最大化，形成高端私密的度假空间 山体资源整合，打造山体度假休闲体验区，形成多种功能空间，感受不同的度假生活 山顶会所无边界泳池，是本项目的核心展示区，大大提升奢华度假体验感 改造部分山体形成私家独享的登山道，形成独特的度假生活体验，为客户提供登山望海的生态平台 建议山顶可打造独特的冥想室，作为高端客户阅读、发呆、思考的私密去处 整合龙潭湖资源，对湖岸进行改造，采用地下步行交通形式连接地块与湖岸，打造私家湖岸度假休憩空间 对龙潭湖岸进行改造，打造私家湖岸度假休憩空间，享受自然的休闲时光 根据地形特点、私密感、对海、湖景观资源的占有进行分级，外部资源的享有是最重要划分标准 物业排布原则与景观价值相匹配，符合物业价值均衡原则 遵循景观最大化原则，建筑选择交错式排列布局，前后均不受遮挡，增加别墅产品的景观视野 总平面图——主推方案 总平面图——方案二 总平面图——方案三 市场调研显示：市场对项目景观体系打造普遍能体现热带风情，但对度假氛围演绎不够 入口采用石雕LOGO作为本项目的形象标志，同时采用多层高大植被阻隔外围视线干扰，使本项目富有神秘感 水系打造强调和植被的结合，并利用坡地地形形成跌水景观，突出生态的度假特色 曲径通幽的步行系统给予客户与园林亲近的渠道，增进其与自然的交流 花卉与热带植被的结合，体现异域风情感的同时增强度假体验感 建议采用东南亚或其它文化主题明确的小品——异域体验，区别于平时的生活环境 内部道路和别墅的景观间隔——浓密、高大的植被是度假别墅最好的外墙 市场调研显示：市场项目建筑风格多样，且客户对建筑风格并无特殊偏好 本项目建筑风格的选取原则 新亚洲建筑风格别墅 ——融合了中国传统文化意境的热带滨海建筑 新亚洲风格，代表了一种文化的混搭，其精髓在于融合、传承与创新 度假空间打造体系建议的出发点——度假生活元素的外化，打造尊贵的奢享空间 首层大尺度复合功能空间：良好的客厅空间是多种厅和庭院的结合 大尺度开放空间：尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间尺度感 建筑主体采用分离式设计，相互之间通过连廊或泳池相互连接，保证主、客、佣人活动空间相互不干扰，实现完全的主客分区、动静分区 挑空客厅：局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，强化的采光性能，增添了情趣性 双厅：双功能空间结合，拉大面宽，增大景观面，大尺度空间，彰显尊贵 横厅：采用大横厅设计，体现大气、通透、尊贵的尺度感 多套间设计和豪华舒适的主卧共同组成的生活空间，极大的体现度假生活舒适享受 为体现大尺度空间的身份感，建议各功能空间的开间设计为最为舒适的尺度 室内能做窗的地方都放大成全景落地窗，增大采景面 双厨房设计：以中厨为主突出实用性，吧台结合西厨的设计受到度假客户的青睐 采用豪华卫浴设计，卫浴空间的观景效果 卧室中的浴池可以设置在室内或室外：设置在室内，要尽量保证（特别是主卧）通过全落地窗能看到景观；处于室外要有高墙保证隐私的安全 香水湾1号殷商建筑风格 西山渡东南亚风格 香水君澜汉唐建筑风格 项目建筑打造原则： 以独特的建筑风格，体现热带度假风情，凸显轻松的度假氛围； 色彩简洁、明快的度假物业特点。 客户对建筑风格的敏感度不高； 对建筑风格没有明确要求，但须保证质量。 海南福湾西班牙风格 半山半岛现代建筑风格 公主郡东南亚风格 鲁能三亚湾新城现代建筑风格 营造热带风情度假氛围 体现建筑与自然的融合 满足客户度假生活需求 新亚洲风格 以具有浓厚的具有亚洲地域