XX岛旅游度假区——XX湾地块所作的可行性分析报告.doc

前 言 本报告是针对黄岛开发区XX岛旅游度假区——XX湾地块所作的可行性分析报告。主要研究方面包括： 项目的地理、地块分析； 开发区的经济运行状况； 开发区的房地产市场运行状况：周边楼盘的市场现状、价格走势、市场走势等分析； 项目的产品定位； 项目的开发思路及财务分析； 项目的综合论述七大部分。 在此基础上，结合本地块的环境和相关影响因素组合，提出本公司对该项目的一个市场观点，同时为该项目运作的可行性做出判断。 1、项目区位分析 1.1、宏观地理分析 1.2、地块区位分析 1.3、项目区位综合分析 2、区域规划解析 2.1、地块区域发展、规划 2.2、地块周边发展、规划 3、地块现状解析 3.1、地块四邻现况 3.2、地块现况 3.3、地块现状综合分析 4、本项目结合地理的综合发展分析 4.1、项目地理条件SWOT分析 4.2、项目地理解析综合判断 一、项目地理解析 本项目地块位于青岛市黄岛区——XX岛旅游度假区中部偏西地带，是XX岛中西部高档度假、居住规划的重要组成部分。 1、项目区位分析 1.1、宏观地理分析 （图一）：以滨海旅游公路为主轴，沿海七大组团城市的方位分布 ； （图二）：黄岛开发区所处的核心战略位置； 如上图所示：作为承接大青岛东、西海岸线的起始位置，还XX岛旅游度假区在整个滨海组团城市的发展中起到极其要得战略作用。 1.2、地块区位分析 （图三）：作为青岛市拉大腹地架构和经济发展的核心组成部分，黄岛经济开发区的发展变化可谓日新月异。 但“青黄不接”（因胶州湾的区隔而造成的地理阻隔）一直成为开发区腾飞发展的一大阻力， “南隧、北桥”（图三：①②所示）交通战略方针确立与实施，将会对未来开发区的建设，特别是旅游、商务、房地产业的崛起与发展起着决定性的作用。 注解：（图三）地理交通 ①：规划中的跨海大桥方位示意 ②：规划中的海底隧道方位示意 ③：XX岛旅游度假区地理位置示意 1.3、项目区位综合分析 从时机上讲——开发区已成为青岛经济发展核心，西海岸发展势不可挡。而青岛东部地区的发展用地尤其是沿海地区的发展用地已趋近枯竭。在这样的背景下为开发区提供了千载难逢的发展机会。 从环境上讲——随着青岛市经济发展的战略西移和海上山东旅游体系的完善，XX岛旅游度假区的发展前景十分优越； 从地理上讲——XX岛旅游度假区与青岛东海岸隔海相望；与开发区区政府所在的商务、金融、休闲、购物中心紧密相连；滨海路横向穿过并通过规划中的海底隧道与青岛滨海路相连。 从发展上讲——作为东、西海岸对接的第一站、青岛市核心区海岸线的延伸段——XX岛旅游度假区的发展前景十分良好，同时对本案的发展提供了良好的契机。 2、区域规划解析 2.1、地块区域发展、规划 注解：（图四）XX岛旅游度假区功能定位 ①：西海岸行政商务区 ②：旅游商务综合区 ③：国际旅游度假区 ④XX湾 ⑤XX岛湾 （图四）： 根据最新一期的《XX岛旅游度假区及其周边地区概念规划》，在空间项形态上，XX岛被XX湾、XX岛湾分隔成三大城市空间，分别定位为XX岛国际旅游度假区、西海岸行政商务区和旅游商务综合区。 2.2、地块周边发展、规划 注解：（图五）区域重大规划 注解：（图六）周边重大规划 ①：金沙滩海水浴场 ①：长江路——开发区第一大道，区政府、商业、办公汇聚两边 ②：银沙滩海水浴 ②：开发区区政府及区政府绿化广场位置 ③：规划中的游艇码头 ⑸规划中的高尔夫球场 ④：滨海路——沿海景观大道、连接旅游观光资源的交通要道 如（图五、六）： 本项目地处XX岛旅游度假区中部偏西位置，就区位位置来讲本案： 南边：跨过300米左右的丘陵地带便可到达一望无垠的黄海海域和极负盛名的银沙滩海水浴场。 北面：紧贴XX湾水域，越过近200米的水面便可看到巍峨的开发区区政府大楼以及宽广美丽的区政府广场；滨海大道旅游观光带（建设中）、广播电视塔、香江路两旁的高层建筑尽收眼底。 东面：临规划中的XX湾游艇俱乐部，再往东约1000米的距离便可到达享誉内外的金沙滩（每年一度的与“青岛啤酒节”齐名的“青岛金沙滩旅