商品住宅价格的形成机理及实证的分析.pdfVIP

1．绪论 1．1研究背景 1．1．1我国城镇居民住房的历史状况 由于历史原因，我国城镇居民住房主要可分为四类：商品房、单位房、公房、安 置房1； (1)商品房：是在市场经济条件下作为商品出售的住房，购买人拥有产权。 (2)单位房：是有特定单位正式工作身份，即有工作档案的人可享受的单位福利分 房，居住人只需向单位交纳象征性租金，住房产权实行全民所有。 (3)公房：政府部门掌握的房产，有合法城镇户口的城镇居民可以租住。 (4)安置房：是在城市建设过程中，向拆迁户或转化为城镇居民的征地农民提供的 补偿性住房，要么无偿提供，要么收取租金，要么低价出售新建住宅。 在住宅真正意义上进入商品市场前，我国城镇居民大多居住的是单位房或公房， 没有买房的烦恼．但住房十分紧张。根据建设部的统计数据，人均建筑面积在1991 年为14．2平方米，而建设部研究中心课题组于2004年发布的《全面小康社会的居住 目标》认为住房小康的标准是人均住房建筑面积35平方米，最低收入人均住房建筑 面积不小于20平方米。1991年的住房情况连小康标准的一半都达不到，住房难的问 题成为政府的沉重负担，为了解决我们这样一个人口众多的国家的住房问题，政府陆 续出台了很多办法，主要目的是使住宅逐渐走上商品化的道路，解决城镇居民住房难 的问题。 我国住房制度改革大致可分为四个阶段：2 (1)理论准备与出售公房的试点期(1980——1985) (2)提租发补贴，以租促售的配套改革期(1986——1993) (3)综合配套，全面推进期(1993——1998) (4)实行住房分配货币化，进一步深化住房制度改革的阶段(1998至今) 在第一阶段明确了住房的商品属性，认定了住房制度改革的可能性和必要性，为 住房制度改革提供了舆论导向和理论基础。在这一阶段曾试点“三三制”售房，即国 家、个人、单位各负责三分之一，实现了住宅产权由公有到私有的转变，但造成了个 人买得起，国家企业补贴不起的情况。实践证明这种方案不可行。 第二阶段开始以提租为主要任务，提租补贴，租售结合，以租促售。租金大幅提 高，比以往提高近20倍，改善了房地产经营机制，奠定了住宅商品化和产业化的基础， 1李斌．中国住房改革制度的分割性．社会学研究．20022 2曹振良．房地产经济学通论．北京：北京大学出版杜，2003 使我国的住房改革向前迈了一大步。 第三阶段是住房改革的全面推进期。1994年国务院颁发了《关于深化城镇住房 制度改革的决定》，提出了全面深化我国房改的总思路。住房的建设投资体制由国家、 企业统包改为国家、企业、个人合理负担；各单位建房、分房、维修、管理的体制改 为社会化、专业化运行的体制；改变福利分房的制度：建立经济适用房和商品房共存 的供应体系；建立住房公积金制度；发展住房信贷和住房保险，政策性和商业性贷款 并行；建立规范的住房交易市场，逐步实现投入产出良性循环，推进房地产及相关产 业的发展。 第四阶段是住房商品化、市场化的全面推进，向纵深发展时期。在这一过程中实 现了机制转换，促进了房地产业尤其是住宅业的发展，大大改善了城镇居民的住房条 件。 1．1．2我国城镇居民的住房现状 1998年颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998123号)，其主旨是取消福利分房，使新建住宅全面走向市场，国家不再 负责城镇居民的分房问题，从此以后所有住房的获得必须通过房地产市场，或买或租， 视个人经济能力而定。从此，我国房地产业开始迅猛发展，我国城镇居民的住房条件 迅速提高。根据中国统计年鉴的数据计算，1991到1997年6年间人均建筑面积增加 平方米，同样6年时间，建筑面积增加5．9平方米，增加了33％，增幅是1991年到 了67％。 自1998年后，我国城镇届民不再享受福利房和公房，要想住新房，除非安置房， 其它就是商品房、经济适用房。实际上，现在拆迁户或转化为城镇居民的征地农民绝 大部分是领取相当的补偿金，然后仍是在房地产市场上购鼍商品房，安置房所占比例 很少。而经济适用房在本质上也是商品房，只不过是建筑标准较低，土地价格优惠， 开发商的利润较低，从而价格较低而已。到2004年商品住宅的93．3％为个人购买。 住宅的购买成为人们生活中的最大支出，有关房屋的话题成为最热门的话题。 也就是说，从1998年开始我国的住宅才真正全面走向商品化，从而商品住宅市 场也得到了很大的发展，房地产业成为国民经济的支柱产业，拉动了国民经济