青岛万科25平米“米公寓”研究分析.pdf

小户型公寓研究分析 2 ——青岛万科25m “米公寓” 产品研发中心2014年11月 研究思路 1、国内小户型公寓背景研究 2“ 2、万科25m 米公寓”项目概况 2“ 3、万科25m 米公寓”特征分析 2“ 4、万科25m 米公寓”实景展示 2“ 5、万科25m 米公寓”功能研究 6、小户型公寓的功能完善建议 7、小户型公寓的市场发展空间 O1 国内小户型公寓背景研究 一、小户型公寓起源 二、小户型公寓特点分析 三、国内市场发展背景 1 国内小户型公寓背景研究 小户型公寓起源： 国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日 本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。 新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L （起居室）、D （餐厅）和K （厨房）为住宅的基本要素， 在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、 时尚、便捷的居住感受。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使 大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和户数的可变，可衍 生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的 主流。 1 国内小户型公寓背景研究 小户型公寓特点分析： 小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。物业费、公摊、采暖费等的后 期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。甚至在前期的购房契、契税 、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的。从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求.综合 特点分析如下： 总价低、首付低、月供较少。小户型虽然单价不低， 1 但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如 果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供 单价低 也就比较少。 总价低 2 投资回报率和增值潜力较高。小户型与较大户型的 月供较少 租金相比，单位租金更高。因此，小户型投资者可 以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。投资 小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更 小、收益更稳定。小户型楼盘的位置均靠近市中心， 配套设施完善，其位置的无可复制性将带动楼盘本 投资回报 身的增值。 小户型公寓 区位条件好 率及增值 区位条件好，交通方便。多数小户型项目的区位条 特点 交通方便 3 件比较好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和 潜力高 城市轻轨站比较近。因为小户型的潜在需求客户多 是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车， 对公共交通的依赖性比较大。