CPA会计学习笔记： 第07章节 投资性房地产.docVIP

第七章 投资性房地产 定义特征与范围 定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。1.投资性房地产是一种经营活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。 1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于 3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产 A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物 B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。 通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。（注意：这里有变化） 空置建筑物 是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 2.作为存货的房地产：一般指房地产开发企业 注意：企业持有并准备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产，好好的房子盖好不用 确认 确认条件1、企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。1.已出租的土地使用权：租赁期开始日　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日　　3.已出租的建筑物：租赁期开始日（空置建筑物管理当局书面决议日） 外购 成本模式计量，成本包括购买价款，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果部分用于出租，部分自用的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 成本模式 公允价值模式 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款 注意：只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 自行建造 成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费，建造成本，应予资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 借：投资性房地产 贷：在建工程（非房地产开发企业） 开发成本（房地产开发企业） 银行存款等 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程（非房地产开发企业） 开发成本（房地产开发企业） 银行存款等 后续支出 资本化支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 注意：处理同固定资产改扩建，但不通过“在建工程” 1.转销 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 2.资本化支出 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款等 3.完工 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建 1.转销 借：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-成本 ----公允价值变动 2.资本化支出 借：投资性房地产-在建 贷:银行存款等 3.完工 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建 费用化支出 不满足确认条件的，计入当期损益 借：其他业务成本 贷：银行存款等 后续计量 后续计量模式的选择：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行