001 第一章节 认识房地产.pptVIP

五证的取得——五证的内容 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 五证取得顺序与所要涉及的部门 认识房地产：房地产管理部门与五证的取得 《建设用地规划许可证》 《土地使用权证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 由于实行土地使用权挂牌出让 ，这两个证的顺序有时会相反 五证取得所要涉及的部门： （1）国土房管局《国有土地使用证》 （2）规划委员会《建设用地规划许可证》 （3）规划委员会《建设工程规划许可证》 （4）建设委员会《建设工程施工许可证》(建设工程开工证) （5）国土房管局《商品房销售(预售)许可证》 * 我国房地产业发展现状及趋势 近十年房地产业发展迅速，市场化程度高 我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入２０世纪９０年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均２０％左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。 其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。 认识房地产：我国房地产业发展现状及趋势 房地产企业规模化、集团化发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成 房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。 我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 认识房地产：我国房地产业发展现状及趋势 房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展 保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为： １、在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展； ２、在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。 ３、房地产企业除了塑造品牌可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。为此各房地产企业正在实施土地储备战略。 认识房地产：我国房地产业发展现状及趋势 各种高档楼盘横空出世，受到市场追捧，楼盘房价屡创新高 由于开发商财富的积累、开发水平的提高，很多企业打造高端楼盘，但价格之高超出一般消费阶层、甚至高端阶层消费，只有极少数的尖端客户才能有购买能力。这种现象主要产生在经济比较发达的地方，如北京、上海、深圳等地。 认识房地产：我国房地产业发展现状及趋势 序号 所在地域 项目名称 销售均价 1 上海 汤臣一