房地产金融 第一章节 总论课件.pptVIP

（二）房地产业资金的循环运行货币资金 * * 全书共分为十二章，五大部分第一部分(第一章 )主要论述房地产业与金融业的关系；房地产金融学的研究对象和研究内容。第二部分(第二章 ) 主要论述房地产金融组织体系和房地产融资主体。第三部分(第三~六章)主要论述房地产银行信用，房地产抵押贷款的发放和运行管理等。第四部分（第七~十一章）主要论述房地产金融的其他金融服务。第五部分（第十二章）介绍海内外房地产金融的经验。 房地产金融 第一章 总论 第一节 房地产业及其资金运作一、房地产和房地产业（一）房地产的概念狭义的房地产一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的总和。 1、房屋建筑物：是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业用房等各行各业的用房。房屋的组成不仅包括房屋的主体，而且还包括为了提升房屋的使用功能而安装在房屋上的水、电、卫生、电梯、消防等设备。 2、建筑土地：是指用于房屋建筑的土地及其地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定空间和地下相关的设施等。3、配套基础设施；即为了提升房地产的使用价值而附着在土地上的（1）道路交通设施（2）埋置在地下的各种供水、排水、供电、通讯设施等（3）种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园（4）生活配套设施：学校、商铺、邮局等等。4、产权：房地产是一项资产，并且因为房地产具有位置的固定性，高保值性，而产生了一系列复杂的权利束。这一系列的权利也是构成房地产的一个很重要的部分。 （二）房地产的特征1、内涵的统一性2、价值的双源性 房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。土地价值的双源性：即土地的价值即来自于其自然属性，又来自于其社会属性。3、空间的固定性4、需求的普遍性5、效用的长期性6、多样性（唯一性）7、生产周期长、投资大8、房地产产权具有可分割性 （三）房地产业的概念狭义的房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等经济活动的行业。房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配和消费的各个环节。在生产环节：主要是房地产投资开发交换环节：房地产市场的交易，房产和地产的买卖、房产和地产的抵押、租赁等等。分配环节：在这一环节中，分配不是实物的分配，而是指通过房地产的交换环节，实现了国民收入的分配和再分配。消费环节：主要指房屋使用过程中的物业管理。广义的房地产包括房地产开发经营、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。 二、房地产业资金及其运作房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。（一）房地产业经济活动的资金分类1、按资金来源渠道划分（1）所有者权益：所有者投入的资本（国家、法人、个人和外商），所有者权益的利得和损失以及留存收益。（2）负债：借款、债券筹资、预收的购房金以及预收的代建款等等。 2、按资金的实物形态和价值转移方式的不同（1）固定资金：以固定资产的实物形态存在的资金，价值转移是以折旧的形式分次、逐渐的转移到所开发经营的产品中去。（2）流动资金：主要是指用于原材料方面的资金，即以流动资产的形态存在的资金，流动资产一经投入，就要被完全消耗掉或改变其实物形态。它的价值是一次性、全部转移到新产品中去。 货币资金 150万元 资本投入 100万元 借入资本 50万元 材料 20万元 材料采购 在产品 40万元 投入生产 产成品 40万元 货币资本 100万元 产品完工 产品出售 供应阶段 生产阶段 销售阶段 重新投入生产 支付包装、运输、广告费5万元 固定资产50万元 计提折旧10万元 支付工资及其他费用10万元 （三）房地产业资金运作的特点1、资金投入量大2、整体资金周转慢3、资金运作受地域影响大4、房地产资金的增值性 第二节 房地产金融一、金融的概念：金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和回收，货币的结算、贴现，金银、外汇和有价证券的买卖等都称为金融活动。 *