第3章节 房地产投资市场分析3.pptVIP

3.3 房地产投资市场分析的要点与方法 二、区域房地产市场分析 （一）房地产投资市场供给分析 供给总量分析 供给产品分析 房地产供给主体营销或经营状况分析 房地产投资市场竞争分析 房地产投资市场供给预测分析 1、供给量分析的要点及方法 现实供应量： 竣工面积，入市量（面积，套数），销售量（面积，套数）等分析。 未来供应量：投资额，土地供应，开工面积，在建面积等分析。 存量、增量：上年度可售未售量，入市量（预售许可），实际销售量等分析。 2、供给产品分析 供给结构：类型，户型，售价，区位等 3. 房地产供给主体营销或经营状况分析 售价，租价，空置率，租售速度等 4．房地产投资市场竞争分析 竞争对手，竞争项目 5．房地产投资市场供给预测分析 土地供应，投资额，开工面积等 （二）房地产投资市场需求分析 1．房地产市场需求总量分析 （1）运用人口资料分析法。 （2）运用家庭资料分析法。 （3）运用收入资料分析法。 2、房地产市场交易量 销售量（面积，套数），反映当前的市场需求情况 3．房地产市场需求客户特征分析 4、需求预测 （三） 供求分析 供求比、空置率、库存量，价格、供求关系预测 三、微观房地产市场分析 1、消费者调研 ●消费者的购买力水平 ●消费者的购买倾向 ●消费者的共同特性 市场定位 * 一、房地产市场调研 1、房地产市场调研的概念 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，在调查的基础上对数据资料进行分析、判断，为房地产经营决策提供依据的信息管理活动。 * 2、 房地产市场调查研究的主要内容 ●宏观环境调研 ●区域环境调研 ●项目微观环境调研 * 宏观环境调研 经济环境 政策环境 人口环境 城市发展概况 文化、行业、技术等各种环境 区域环境调研 区域规划、景观、交通、人口构成 交通条件研究 影响区域发展的其他因素研究（历史、文化等） 区域内总体价格水平与供求关系分析 * 项目微观环境调研 用地状况及开发条件分析 项目所在地周边环境分析（主要针对配套设施情况、人口数量和素质分析等） 对外联系程度、交通组织分析 * 消费者调研要解决的几个问题： 买家是谁(Who)？ 购买者（Occupant） 买什么(What)？ 购买对象(Object) 为什么买(Why)？ 购买目的(Objection) 参与购买(Whom)？ 购买组织(Organization) 什么时候买(When) 购买时机(Occasions) 在哪里买(Where)？ 购买地点(Outlet) 如何购买(How)？ 购买行为(Operation) * 2、竞争楼盘与竞争对手调研 （一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘） ●产品（区位、产品特征、公司组成、交楼时间等） ●价格（单价、总价、付款方式等） ●广告（售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等） ●销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等） ●物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理公司等 ） ●分析，评价竞争对手的优势与劣势 市场调研 市场细分 目标市场选择 市场分析的核心 * 四、 房地产市场调查方法 （略） 按调查范围和对象不同： 全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。 重点调查 在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查。 随机抽样 是从母体中任意抽取样本，根据调查样本空间的结果来推断母体的情况。（简单随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样） 非随机抽样 是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确立某个标准，然后再选取样本，这样，每个样本被选择的概率并不是相等的。 * 按调查资料来源的不同： 案头研究 又称为二手资料研究，是指利用第二手资料来进行部分或全部的研究工作。 初级研究 又称为第一手资料的研究。必须在制订详细的调查