第5章节 房地产估价方法—收益法.ppt

综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro ＝M×RM＋(1－M)RE 上式中： Ro表示综合资本化率（%）； M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%--90%之间； RM表示抵押贷款常数； RE表示自有资金的资本化率（%）。 上述公式用文字表示即： ＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款价值比率）×自有资金资本化率 例5-8 某房地产的年净收益为20万元，购买者的自有资金为50万元，银行抵押贷款年利率为12%，购买者自有资金年资本化率为15%，试求该房地产的价格。 5.4房地产收益价格的估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价格估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 报酬资本化法最一般的计算公式为： 式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。 根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况 4.净收益按等差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况 5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价格估算 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为： 式中：V表示房地产价值 　　NOI表示房地产未来第一年的净收益 R资本化率 利用收益乘数法将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值=年收益×收益乘数 上式中，收益乘数具体有以下4种类型： 毛租金乘数（Gross Rent Multiplier，GRM）。它是市场上的价格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所得的倍数，即通常所称的“租售价比”。 潜在毛收入乘数（Potential Gross Income Multiplier，PGIM）。它是市场上的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。 有效毛收入乘数（Effective Gross Income Multiplier，EGIM）。它是市场上的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。 净收益乘数（Net Income Multiplier，NIM）。它是市场上的价格除以其年净收益所得的倍数。 与收益乘数相对应，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法4种类型。 毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM） 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM） 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM） 净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM） 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式 也可以用来求取资本化率R： 这里的资本化率R实际上是一种综合资本化率（R0）。它还可以表示为： 5.5收益法估价总结与应用实例 5.5.1收益价格计算总结 5.5.2收益价格估算应用案例 5.5.1收益价格计算总结 收益法估价的基本原理公式为： 式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。 收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益和报酬率、资本化率以及收益乘数。与市场的比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况作出正确的判断。 在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除。报酬率率的求取有多种方法，具体选用哪种方法应根据实际情况判断。 在运用报酬资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各