第七章节 投资性房地产.ppt

第七章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 1.定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 土地是指土地使用权。 房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 2.特征 （1）投资性房地产是一种经营性活动 根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。 （2）投资性房地产应当能够单独计量和出售，作为一项资产核算和反映。 企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类， 凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权，应当归为投资性房地产。 （3）投资性房地产有两种后续计量模式 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量， 只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 二、投资性房地产的范围 主要包括： 已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业取得的土地使用权: 在一级市场上 (以交纳土地出让金的方式) 在二级市场上 (接受其他单位转让的土地使用权) 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地， 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点： 1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。 3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 此外下列项目不属于投资性房地产： 1．自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 2．作为存货的房地产 是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产； 不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 单选题： 下列各项资产中，不属于投资性房地产核算范围的是（ ）。 A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 B.企业持有并准备增值后转让的建筑物 C.企业已经营出租的土地使用权 D.企业已经营出租的建筑物 答案：B 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列两个确认条件： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购投资性房地产的确认和初始计量 外购采用成本模式计量的土地所有权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量， 借:投资性房地产 贷:银行存款 取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用,用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的， 应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 在采用公允价值模式计量下，企业应当设置: 投资性房地产--成本 --公允价值变动 按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本， 计入“投资性房地产—成本”科目。 例1 （二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成， 包括土地开发费、