第三章节国外房地产开发.pptVIP

湖北大学商学院 第三章 国外房地产开发 学习要求： 了解不同国家房地产开发发展状况； 掌握国外房地产开发过程、模式及其管理。 第一节 房地产开发概述 一、战后境外房地产开发的发展状况 总的特点： 1、产业用房需求大，住房严重不足； 2、80年代，进一步发展，走向成熟，产业化、系统化； 3、90年代，多元多国投资者合作开发。 （一）美国房地产开发发展情况 1、恢复期： 背景？ 措施： （1）1932年，成立“房产贷款公司”，提供长期、分期还款； （2）1934年，组建“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险； （3）1937年，设立“联邦平民房屋建设总处”，解决低收入阶层的住房难题。 （一）美国房地产开发发展情况 2、战后复兴期：政策推动 1949年，通过《住房法》：消除低标准和衰败的区域，让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境； 城市更新运动； 1961年，鼓励私人机构从事中低收入阶层公寓住宅的大规模兴建和修复政策。 （一）美国房地产开发发展情况 3、综合治理下的繁荣阶段 背景：随着私人投资开发兴建房地产的速度加快，土地利用的混乱局面晶日趋突出，房地产开发的综合治理问题也随即提到了议事日程。 措施：（1）1968年，颁布了住房与城市发展法，强化政府系统整治房地产开发的政策； （2）利用房地产金融政策推动房地产开发； 此阶段，美国出现城市郊区化热潮，富裕阶层纷纷移居…… （一）美国房地产开发发展情况 4、衰落期：70年代 5、重新振兴：1977年之后十年 （1）1977年，通过了住房和社区发展的立法，强调鼓励复兴衰落的老城市……新房建设不活跃。 （2）20世纪80年代初，《经济振兴法案》，对房地产投资有很多减免税优惠…… （3）1987年，税制改革，“低收入阶层住房税金信用计划”，对项目业主税收减免…… （一）美国房地产开发发展情况 6、波动中的调整阶段：90年代，房地产市场出现了供给远远大于需求的情况…… 布什政府出台“国民可承担住宅”法案：一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现在的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。 （一）美国房地产开发发展情况 7、稳定增长 克林顿政府，积极改革财税政策，增加公共投资，大力发展基础设施。 1996年后，市场形势转好，空置率开始下降…… 8、不平衡发展：经济泡沫破灭和“911”影响 （一）美国房地产开发发展情况 8、不平衡发展 经济泡沫破灭和“911”影响，国内房地产投资遭极大打击。 （1）房地产开发呈现出结构和区域的差异：住房开发上升，办公楼空置率上升。 （2）房地产开发在不同地区发展态势存在差异。 06年前5年繁荣，06年春，次贷危机开始显现。 （二）法国 1、恢复期——50年代，以追求数量和速度为目标，主要是开发建设新的居民住宅，以迅速解决住房供给问题。 （1）1950年，设立了“全国领土整治基金”，同时还将原“廉价住房”改为“低租金住房”； （2）1953年，通过《土地法》 （二）法国 2、高峰期——60、70年代 原因？ （1）1958年，颁布一系列法令，以法律形式确定了“城市改造法”和“住房优先建造区”。 （2）经济稳定增长，城市产业繁荣、居民收入增长。 问题？ 片面追求经济效益牺牲了环境，不同房地产类型的发展不协调。 （二）法国 3、整治和协调期——80年代，城市规划引导开发，以整治和协调为特点。 4、质量提升期——90年代后，基础设施完善和旧房改造 启示： 1、房地产开发的发展是一个过程； 2、不同制度下的探索总会遇到问题； 3、由粗放——集约发展； 4、政策调控的重要性； 5、与经济发展紧密相关。 二、境外房地产开发的特点 （一）受经济环境影响大； （二）受国家住房政策的直接影响； （三）与城市化进程紧密相关； （四）与其他投资品市场关系紧密； （五）房地产开发过程中的外部性。 三、境外房地产开发的发展趋势 （一）注重建筑和环境的协调； （二）讲究社区融合； （三）开发投资趋向国际化。 第二节 房地产开发过程和模式 一、开发方式 （一）国家投资开发 针对公共住房、大型基础设施，统一规划设计、建设。 （二）公司、团体开发 房地产开发的主要途径和力量。 （三）公私机构共同投资开发 私营企业与政府机构、学校、社区团体等 二、房地产开发的参与者 三、房地产开发流程 （一）投资决策 （二）前期工作 1、雇用建筑师 2、购买土地 3、规划审批（初步计划-开发规划-施工图设计） 4、申请贷款 购地款：60%-80% 建筑贷款： 条件——分期发放；规定累计最高限额；以售房收入的大部分还贷。