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第二章 房地产项目用地的获取 各国土地所有制形式 我国城镇国有土地有偿使用制度 征地与拆迁 第一节 各国土地所有制形式 1.各国土地所有制形式： (1)建立在土地公有制基础上的非市场模式 (2)以土地私有制为基础的完全市场模式 (3)由国家控制的市场模式 2.我国土地所有制形式 (1)国有土地所有权 (2)农村集体土地所有权 属于国家所有的土地有： (1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 第二节 我国城镇国有土地有偿使用制度 1.我国传统的城市土地使用制度的特点 (1) 行政划拨 (2) 无偿、无限期使用 (3) 禁止土地使用权的转让 2.我国传统的城市土地使用制度的弊端 ： (1)国家在城市土地上的收益大量流失。 (2)无法保证经济合理地利用土地。 (3)土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。 (4)不利于对外开放政策和吸引外资。 (5)导致官僚主义和腐败现象 3.土地使用权的有偿出让 （1）概念： 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）特点： 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离；土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等) 土地使用权的出让是有年限的 土地使用权出让是有偿的 土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。出让方只能是地方人民政府的土地管理部门；受让方为中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人 （3）土地使用权出让的方式 协议 招标 拍卖 挂牌 （4）土地使用权出让的客体范围 指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选定和规划好的属于全民所有的土地使用权。 地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。 （5）土地使用权出让的年限要求 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。 使用期满： 政府可以无偿收回土地使用权。 若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。 若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。 （6）土地使用权出让的程序 4.土地使用权的转让 （1）概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。 （2）土地使用权的转让的原则 权利义务转移的原则； 房地权属一致的原则，即土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转移； 效益不可损原则，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益 （3）土地使用权的转让的条件 转让的土地使用权是合法获取的； 土地使用权出让金已缴清； 投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成“七通一平”的基础设施建设； 土地使用权如属中外合资企业、中外合作企业，其转让应经董事会决议。 （4）土地使用权的转让的年限 最高年限=出让年限-已使用年限 （5）土地使用权的转让的方式 出售、交换、赠与 （6）转让程序 申请 批准 签约 公证 登记 第三节 征地与拆迁 1.征地 （1）定义： 土地征用是指国家因建设需要，依法将原土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。 （2）程序 申请定点 协调补偿安置方案 核定用地量 划拨用地 核实实际用地量 注：征用基本农田、35公顷以上基本农田以外的耕地、70公顷以上非耕地都须经国务院批准 （3）补偿费的确定 土地补偿费 是对土地所有权的补偿，按被征耕地前三