第四章节房地产市场分析.pptVIP

为三条流线提供适宜的设计 目标：建立和调整行为和空间的关系 具体实施： 机能设计 规模设计 配置设计 流线设计 经营设计 附：对设计有用的研究成果： 描述步行状况的指标： 平均步行速度 人流量（单向，相向，交叉，停滞） 人流密度 间隔和人流密度的关系 交通设计的一般原则 不在人流密度大的区域产生交叉人流 避免出现四叉以上的通道交叉口 针对停滞人流空间的设计： 购物区空间厚度（面对货柜40cm，80cm） 交款区的位置 公共空间 (三) 写字楼物业市场分析 1 写字楼市场的特点 （1）市场波动大 （2）需求变动大，调整迅速（供给滞后于需求） （3）供给周期的独立性 供给与宏观经济相关性不大，价格弹性大，受以往租金售价的影响大 写字楼市场分析内容 （1）写字楼市场背景分析 （2）写字楼的区域市场分析 区域划分 确定竞争区域 区域发展条件(项目所在城市，所在区域，所在地点) （3）写字楼市场细分 对写字楼使用者经济活动的认识 上海的写字楼用户： 金融保险，贸易货运，生长制造，消费品零售，高科技，咨询服务 （4）市场供求分析 需求： 没有明显的市场边界 由商务，专门职业、管理和写字楼空间使用者决定， 需求量的预测方法一 按行业预测就业人口 办公室使用者人数（管理和专业人员，技术服务管理服务） 人均占用面积 需求量的预测方法二 通过分析区域内不同写字楼物业的出租情况和净吸纳量的变化情况来预测写字楼需求量。 租赁率 净吸纳率 以上指标反差大，说明市场不稳定，波动意味着供应量过剩，租金将下降。 如果租赁率很高，净吸纳率很低，说明市场不稳定。 供给量的分析 已被使用的写字楼供给量 空置的可供出租的写字楼供给量 在建的供给量 竣工的供给量 预立项的写字楼面积 可能扩建和改建的写字楼面积 方法：现场调查＋政府信息＋管道分析 供给分析 （1）建筑物的外观特点（层数，交通，外观，停车场等） （2）内部公共部分（服务设施，大厅，廊道，楼层） （3）租户和租约（行业，信誉，租约错期） （4）转租物业（对竞争形势的判断很重要） （5）空置物业：稳定使用率（93-95%）指项目启动后的年度使用率。 方法：定性分析＋对比分析 1、 需求潜力分析 （1）人口增长与住宅需求潜力 住房面积需求＝新增人口需求面积＋原有人口需求增加面积＋年拆迁面积 （2）人口结构与住户规模变动对商品住宅需求的影响 2、需求偏好分析 （通过调查发现消费者的基本特征） 可承受总价 首付款 月供款 楼型首选 最看重的因素 典型户型 总面积 客厅面积 书房面积 餐厅面积 厨房面积 卫生间面积 主阳台面积 次阳台面积 车位 五 房地产项目市场分析 （一）房地产项目一般特性的分析 （二）对不同物业特性的分析 （三）评价房地产项目与竞争对手的方法 (四) 消费者研究 （一）房地产项目一般特性的分析 1、法律特性分析 2、经济特性分析 3、项目所在地点自然条件的分析 4、项目的关联性分析 （二）对不同物业特性的分析 财务特性 建筑特性 地点特性 环境特性 财务特性 住宅物业 零售、写字楼物业 1、每月租金或价格 2、停车空间的租金 3、所有者与租赁者间的分配比例 4、空间或单位的吸纳率 5、付款方式及折扣 6、物业管理费 1、每平米租金或售价 2、租金折扣 3、可用于出租的面积 4、可用的年限 5、物业管理费 建筑特性 住宅物业 零售、写字楼物业 1、使用年期 2、建筑物的条件 3、单位的面积 4、房间的数量与种类 5、特殊设计 1、标准层面积 2、各功能面积的设置及比例 3、可分割性 4、智能化水平 5、装修水平 6、交通设计 地点特性 住宅物业 零售、写字楼物业 1、娱乐性设施 2、景观质量 3、停车场的设施 1、停车场实施 2、配套设施 3、对外交通设计 4、景观质量 环境特性 住宅物业 零售、写字楼物业 1、与就业中心的接近程度及沿途的环境 2、与商业中心的接近 3、与娱乐文化设施的接近程度 4、与主要干道和交通枢纽的接近 5、与停车场和空旷地的接近程度 6、与学校的接近及学校质量 7、与医院、消防、公安部门的接近程度，沿途环境 1、与主干道，各交通枢纽和设施的接近程度 2、与日间行人密集区的接近程度 3、商业设施 4、周边商业区的年限和租金条件 （三）评价房地产项目与竞争对手的方法 步骤： 1、主要特性的分解（可测量的因素的确定） 2、因素的作用或重要程度（权重的确定） 3、评分 4、分析项目地点的最佳用途，得出竞争对手的竞争特色。 例子：地点区位的评价 1、 地区的通达性 主要干道（数量、方向，新建和扩建） 主要干道的设计特征（行车道数量，宽度，设计通行能力，交通管制） 主要干道的运行特征（车流量，高峰时间，阻塞和发生事故频率） 道路