1.房地产开发及程序管理.ppt

第一章 房地产开发的程序管理 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确房地产开发的概念， 掌握房地产开发的主要程序， 了解土地使用权的获取， 清楚城乡规划及其对房地产开发的影响。 【重点难点】 房地产开发主体、参与者； 土地使用权获取方式。 第一节 房地产开发的概念 一、概述 1、房地产开发的定义 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供生产、生活空间， 并改变人类环境的一种活动。 2、房地产开发的永恒性 人口增长、技术进步、生活品位变化、工作方式改变，社会对房地产开发来改造人居环境的需求是永恒的。 改变的只是组织形式，不可能改变开发本身。 3、开发活动的变化趋势 开发活动日益复杂； 开发活动日益专业化。 二、房地产开发主体 1、开发主体 房地产公司（开发商） 建筑公司 2、开发商 ⑴投资商与开发商 投资商：投资人、股东 开发商：业主、建设人 ⑵开发商的作用 组织 ⑶开发商的分类 大开发商 小开发商 ⑷开发商的趋势 专业化 三、房地产开发参与者 1、土地所有者或使用者 2、政府：直接管理部门、市场部门 3、金融机构：银行、信托公司、保险公司 4、建筑商 5、专业顾问： 建筑师、工程师、园林景观、城乡规划、环境 律师、会计师、房地产估价师、物业管理 地产代理（策划、销售） 城市市场研究 四、消费者或买家 1、自用型消费者： 支付能力 2、投资型买家： 收益能力 第二节 房地产开发的主要程序 一、几种常见的程序划分方式 1、投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理 2、投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地所有权或使用权、规划设计方案与报批、签署有关合作协议、工程建设与竣工验收、市场营销与物业管理 3、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段 二、解释过程 1、投资机会选择与决策分析 选择机会 决策投资 2、前期工作 购买土地； 工程施工前的准备工作。 3、建设阶段 工 程施工 4、租售阶段 1、市场推广 2、销售选择 租赁 出售 第三节 土地使用权的获取 一、城市土地概念 1、定义 城市区域内的陆地和水域及其地上、地下空间。 2、城市土地的三种内涵 自然地理概念： 经济地理概念： 垄断性 社会概念： 3、城市土地三个层次 ⑴市区土地： 建成区 ⑵规划区土地： 还有农村、农田 ⑶行政管辖区土地 二、土地制度模式 1、私有制： 美国 2、国有制： 中国、英国 三、土地管理模式 1、市场模式： 美国、英国 2、政府模式： 中国香港 四、土地使用权获取方式 划拨 出让 市场购买 租赁 五、土地使用权划拨 1、定义： 县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2、划拨土地的范围： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 开发商：经济适用房用地 六、土地使用权出让 1、定义 国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让金 土地使用权的总价。 3、出让土地的范围 划拨土地范围以外的土地。 4、出让土地使用年限： 居住用地： 70年 工业用地： 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地： 50年 商业、旅游、娱乐用地： 40年 综合用地： 50年 3、出让方式： 协议出让 招标 拍卖 挂牌 补地价 七、土地合同 （略） 八、土地使用权出让价格 1、土地开发程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平” 2、价格形式 ⑴土地使用权出让金（土地使用费） ⑵毛地价 政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费之和 毛地：一般是旧区未拆迁安置补偿的土地 生地：一般是新区未进行征地补偿的土地。 ⑶熟地价 经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合“通平”条件可直接用于建设的土地的价格。 九、征地及补偿 1、征地的定义 征收 征用 2、征地范围： 农民集体所有的土地 3、征地管理权限规定： 国务院 省、自治区、直辖市政府 4、征地补偿费范围： 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 十、土地开发模式 1、市场模式 民间公司开发。 2、政府模式 政府组建公司开发。 3、混合模式 民间主导，政府支持（民办官助） 政府主导，民间参与（官督商办） 第四节 城乡规划及其对房地产开发的影响 一、概念 1、定义 对一定时期内城乡的土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 2、作用 二、城乡规划的内容 城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村