@悟空志—[13年房地产市场研究报告]-理性发展及下半年5.0.pptx

;2;3;4;上半年房地产市场回顾;6;上半年商品房销售33376亿元，同比增长43％，其中商品住宅销售28215亿元，同比增长46％。两者增速均呈现回落的态势;住宅、办公楼新开工面积累计同比涨幅收窄，商业营业用房累计同比有所好转;上半年全国购置土地面积15721万平米，累计同比较1-5月有所上升，但仍处于负值区间;房地开发投资完成额同比小幅回落，其中住宅投资继续往下。由于全国土地购置面积疲软，预计明年住宅开发投资数据继续受制约;11;12;二线城市：重庆、长沙、合肥、天津上半年市场量价齐升;14;二线城市：上半年，青岛、厦门、郑州、宁波成交量同比均大幅上涨;三线城市：受民间资本危机影响，上半年苏锡常成交疲软，其中苏州表现最差，同比大幅下跌42.7%;三线城市：6月东莞、佛山、肇庆价格上涨明显，成交维持在高位;18;一线城市：深圳库存和去化时间继续下探，北京、上海、广州库存稳定，去化时间略微拉长;二线城市：南京、青岛库存和去化时间出现回落，杭州、厦门库存有所反复;三线城市：常州、苏州库存走高，去化压力增大，东莞库存和去化时间保持平稳，惠州城区库存和去化时间双双回落;22;国五条政策落地性不强，地方政府公布的执行政策基本以限价为主，且与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度挂钩;部分城市房价涨幅已超过或接近制定的房价上涨目标，下半年地方政府将会加大限价力度;25;政策整体上保持稳定，本届政府房地产调控新思维初现端倪：政策平稳，尊重市场，加强住房保障;27;品牌开发商业绩表现靓丽，同比大幅上涨，业绩完成率较高;上半年40大中城市土地成交总价6552亿元，同比大增73.4％，1-5月溢价率也一路攀升，但是进入6月，土地成交溢价率有所回落;30;品牌房企主要在一二线城市补库存，且新增土地聚焦在珠三角、长三角、中西部城市群和环渤海等人口和经济聚集能力突出传统区域; 万科：去年4月份开始补库存，12月单月购置土地金额高达275亿元，今年以来拿地节奏略有放缓，1-6月购置土地支出为375.4亿元 ; 保利：去年4季度是拿地高峰，土地购置金额高达322亿元，2013年1季度拿地热情依然高涨，但是进入二季度以后，拿地节奏放缓 ; 金地： 2012年上半年没有购置土地。从金额上来看，去年12月份和今年1季度是其主要拿地节点 ;招商地产：去年下半年是主要购置土地节点，按照其2013年200亿元的拿地计划，估计下半年仍会加大土地购置力度;中海地产：2012年上半年拿地甚少，下半年开始发力，仅12月的新增就达到了全年的40%以上，2013年拿地节奏放缓; 佳兆业：2013年在一二线城市频繁拿地，截至目前土地购置支出高达125亿元，5月份和6月份分别在广州和上海拍下两块地王 ; 恒大：2012年开始向一二线大城市回归，2013年以来，恒大补库存亿元强烈，上半年购置土地支出金额已经接近去年全年 ; 龙湖地产：利用2012年行业调整的契机，加快全国板块布局 ; 碧桂园：深耕二三线城市 ; 富力地产：2012年三季度以来在北京、上海和广州三个一线城市大力补充库存 ; 华润置地：加快商业地产的布局，一般首选消费能力比较强的城市 ; 绿城： 2012年以来绿城新增土地均在一二线城市的核心地段，价格比较高 ; 融创中国：坚持在天津、北京、重庆、上海以及苏南地区聚焦高端精品住宅，从源头上控制风险，深耕这几个城市 ; 世茂房地产： 2012年奉行多卖房少拿地的策略，进入2013年，补库存意愿强烈 ; 雅居乐：2013年雅居乐拿地计划有明显增加，主要原因在于去年拿地较少，需要补充土地储备 ;下半年房地产市场展望;48;中国经济增长放缓，GDP和CPI双降;6月份中采PMI为50.1,滑落到荣枯临界点附近,汇丰PMI继续下探，连续两个月处于荣枯临界点下面，显示中国制造业继续回落;全球经济景气度低迷，波罗的海干散货指数仍维持在低位。外管局发文严打虚假贸易，中国出口增速下滑;就业存在结构性问题，应届毕业生是新成长失业青年的主要来源，随着毕业季的来临，预计失业应届高校毕业生占比会上升;宏观经济表现不佳，导致居民人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求的释放;54;美国10期国债收益率每一轮的上升都伴随着一次金融危机，今年5月份以来10年美国国债收益率开始往上走，全球流动性随之收紧;美元指数走强，意味着美元资产依然是避险资金的首选;人民币升值预期转弱，资本外流显现，下半年新增外汇占款对流动性的贡献大幅减弱甚至可能负贡献，基础货币投放受到制约;近期，李克强总理两次强调要“存活存量资金”，表明中央政府决心终结过往超发货币的模式;6月“钱荒”期间短期SHIBOR利率飙升，虽然当前SHIBOR已经大幅回落，“钱荒”告一段落，但利率中枢上移是未来趋势;;预计未来央行信贷投放趋于谨慎，