《房地产开发企业“营改增”相关政策解读及新常态下及涉税风险控制》.pptxVIP

; 上篇 房地产企业“营改增”政策解读 第一章 增值税概述 增值税，是以商品（含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为征收对象而征收的一种流转税。由以下特点： （1）保持税收中性。 （2）普遍征收。 （3）实行税款抵扣制度，避免重负征税。 （4）实行比例税率。一般实行基本税率和优惠税率。 （5）实行价外税制度。 ;; （三）《财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）经国务院批准，自2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围； （四）《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）经过国务院批准，自2014??1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。 《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号），经国务院批准，自2014年6月1日起，电信业纳入营业税改征增值税（以下称营改增）试点。 至此，营改增试点已覆盖“3＋7”个行业。 ; （五）几年来营改增的成果 截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中 一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户； 累计实现减税6412亿元，其中， 试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。; 三、“营改增”对房地产业的影响 （一）避免重复征税。实行营改增，延续增值税的抵扣链条，避免重复征税。 （二）降低房地产行业的整体税负和开发产品的成本。实行营改增之后，税收上引入增值税的抵扣链条。上一层交易带来的增值税可以扣除。根据测算，如果建筑业、房地产业全面实行营改增，两大行业流转税的税负率会降低到3%左右（目标税负） 应交增值税＝销售额×11%－（材料动力×17%＋劳务服务×税率） （三）促进房价的合理回归。建筑业、房地产业都实行增值税，开发成本下降，无疑对降低房价会起到很大推动作用。 （四）积极稳妥地化解房地产库存。 （五）规范纳税行为，避免偷漏税。 ; 第二章 一般纳税人与小规模纳税人的区别 一、增值税纳税人 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 1、单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 2、个人，是指个体工商户和其他个人。（个人指除个体工商户以外的自然人）。 ; （二）“境内”概念的延伸： 《试点实施办法》第十三条 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 ; 二、单位采用承包、承租、挂靠经营方式纳税人的确定 （一）同时满足下列两个条件的，以发包人为纳税人： （1）以发包人名义对外经营； （2）由发包人承担相关法律责任。（包括纳税责任） 注意：谁签合同，谁收款，谁开具发票、谁纳税。 （二）不能同时满足以上两个条件的，以承包人为纳税人。 即：（1）以承包人名义对外经营； （2）由承包人承担相关法律责任。 ; 三、试点纳税人的分类： 《实施办法》第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 ; 解读： 附件2一（五）一般纳税人资格登记。 《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。 财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。 提