商业地产及业态和业种.docVIP

业态和业种所谓业态，是指满足某类目标顾客的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形式或商业营业形态，特征是“怎么卖”； 而业种的定义是：满足顾客的某类用途而形成的商业营业种类，特征是“卖什么”。 按照以上的定义，购物中心、百货、专业市场等概念是属于业态的范畴，餐饮、娱乐、服务等则是业种的概念范畴。 二、商业业态分类 根据2004年10月1日国家商务部颁布的《商业零售业态》分类标准，我国商业零售业态共可分为17种： ( 食杂店：以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。  便利店（100㎡）：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。( ( 折扣店：店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自由品牌商品（国际上通用的解释中折扣店并非超市形态）  超市（500㎡以上）：开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。( ( 大型超市（6000㎡以上）：实际营业面积6000㎡以上，品种齐全，满足顾客一次购足的零售业态。可分为经营食品为主的大型超市和经营日用品为主的大型超市。如家乐福  仓储会员店（1万㎡以上）：以会员制为基础，实现储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。如麦德龙( ( 百货店（5000㎡以上）：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态 ( 专业店（3000㎡以上）：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。包括办公用品店、玩具店、家用电器店、药店、服饰店等。 ( 专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态  家居建材店：以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。如兴力达( ( 购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。包括现有的一些购物广场、休闲广场，如鸿基。可细分为3类：  社区购物中心：在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。( ( 市区购物中心：在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。  城郊购物中心：在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。(  厂家直销中心：由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。( ( 电视购物：以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得订单的零售业态。如橡果国际 ( 邮购：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。  网上商店：通过互联网进行买卖活动的零售业态(  自动售货店：通过售货机进行售卖活动的零售业态(  电话购物：主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态( 目前，国内商业零售业态除了上述17种国标外，还出现了一些的变种： ( 楼宇沙龙式店铺（专卖店、厂家直销中心的变种）：售卖实物的店铺开在写字楼内，依靠口口相传，熟客带新客。如鄂尔多斯 ( 品类杀手（专业店的变种）：面积较大，经营较专业商品品类的商店。如国美、百安居 ( 欧式折扣店（便利店、折扣店变种）：经营面积在200-500㎡，商品来源于直接采购和定牌生产，提供的商品以食品和日用品为主，价格更可低于大卖场。如迪亚天天  奥特莱斯（厂家直销中心变种）：又称品牌直销购物中心，工厂直销店，主要以售卖过季、下架、断码品牌服饰商品为主( ( 品牌形象店（专卖店、厂家直销中心的变种）：多为于人气聚集的中高档商业场所，在店堂布置、新品展示上花大工夫，售货只是其辅助功能，甚至只展示不销售 除了国家所划定的17类零售业态，我们在制订专业的商业业态的分类时，还应考虑到以下几个问题： ( 在工作中所接触的均为有实体店铺的营业形态。 ( 在实际中，我国由于区域发展的不平衡，以及信息的不顺畅，因此还存在批发市场这类初级商业形态。因此要将其设置为一个独立的业态。 ( 现有国家标准分类，及一些新的变种存在重复性，为操作方便，重复性强的应予以合并。如家居建材店和品类杀手 建议，分类如下： 1、 专业市场（包括批发市场、批零兼营市场） 2、 食杂店 3、 便利店（包括折扣店） 4、 超市 5、 大型超市（包括仓储会员店，大卖场） 6、 百货店 7、 专业店 8、 专卖店（包括品牌形象店、包括楼宇沙龙式店铺） 9、 家居建材店（包括品类杀手） 10、购物中心（不以所处位置来划分，以体量来划分。建议10万㎡以下称为“购物中心”， 10万㎡称“shopp