成本法在房地产评估中及运用.docVIP

成本法在房地产评估中的运用适用范围：　　无收益（从而无法使用收益法）且交易案例少（从而无法使用市场法）　　因土地价值和成本关联度小，故成本法在土地评估中运用受到一定限制。　　2.计算公式　　土地评估价值＝土地增值收益＋土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋开发商的利润　　土地增值收益：　　新的购买者为土地改变用途或功能变化而引起的增值支付的价款，土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和使用者之间合理分配。　　土地取得费（实际上就是拆迁补偿费）：　　途径一：征用集体土地的费用　　征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：　　土地补偿费：　　按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；　　安置补助费：　　.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。　　.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。　　【注意】按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。　　附着物和青苗补偿费　　征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。　　途径二：购买和征用城市旧有土地的费用。　　购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。　　土地开发费：　　对土地进行实质建设开发的支出，主要包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。　　税费：一般按照已知条件容易计算。　　利息　　和土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致，参见假设开发法。　　利润：是给开发商的回报。　　利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。　　利润＝（土地取得费＋土地开发费）×合理的利润率　　或者＝开发后土地的地价×合理的利润率　[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 　　该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。　　（1）计算土地取得费。 　　土地取得费 ＝10万元/亩＝150元/平方米 　　提示：1亩＝667平方米　　（2）计算土地开发费。　　土地开发费 ＝2亿元/平方公里＝200元/平方米 　　提示：1平方公里＝106平方米　　（3）计算投资利息 　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 　　土地取得费利息 ＝150×[（1＋6%）2－1]　　＝18.54（元/平方米）　　土地开发费利息 ＝200×35%×[（1＋6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1] 　　＝6.39＋3.84　　＝10.23（元/平方米） 　　（4）计算开发利润。 　　开发利润 ＝[（1）＋（2）]×10%＝35（元/平方米）　　（5）计算土地价值。 　　土地单价 ＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×（1＋15%） 　　＝（150＋200＋18.54＋10.23＋35）×（1＋15%）　　＝475.84（元/平方米） 　　土地总价＝475.84×15 000＝7 137 600（元） 　　该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7 137 600新建房地产价值 　　＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋正常利润单项选择题1、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是（　　）年。A.70 B.50C.40D.45 2、根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（　　）制度。A.评估B.申报C.公示D.登记 3、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（　　）。A.城市规划的限制B.交通通达程度C.区域的繁华程度D.公共设施的配套情况 4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（　　）。A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方