我国房地产行政政策执行过程及系统分析.docxVIP

我国房产政策执行的问题及研究一、我国房产政策方针（一）研究背景及现状 1998年我国住房货币化改革以来新近形成，与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。1998年-2003年，从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。2003年-2007年，2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件，将房地产作为支柱产业，弥补因SARS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产业前所未有的增长，呈现过热局面。2004年后出台“国六条”、“国八条”，控制固定资产投资过热。没能抑制局面。一线城市房价快速增长；二线城市逐渐跟上。2007年-2008年9月，2007年上半年深圳、广州、上海等城市的房地产市场，同时开始由住房消费主导的市场转向住房投资主导市场，造成房价快速提高，泡沫累积，货币政策从紧，房价开始回落。2008年9月-限购令出台，2008年缘起雷曼兄弟事件然后政府救市，资金过量流入市场，房价暴涨趋势明显，2008年9月-2011年前后全国大多数城市落实限购令。[1]2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，强调宏调的两个目标（合理回归、长期稳定）。2月15日发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（重点抓保障性安居工程为重点的住房用地供地，与已供土地的开发建设；调控政策坚决不动摇；继续落实保障房建设；重视集体土地建设租赁房试点；避免市场大起大落，既防高价地，也防流标、流拍。李克强在２月１６日出版的今年第４期《求是》杂志上发表《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》，指出逐步扩大房产税改革试点。胡锦涛2月20日主持中共中央政治局会议。指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2014年1月1日起，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80㎡以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。现行国六条政策[2]包括：1.切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。3.合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4.进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。5.加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。6.完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。总的来说，我国房地产业的现状是：国民经济支柱产业，在政府的宏观调控下有望回归理性发展。（二）本文的研究内容本文主要针对我国现行房地产政策在执行过程中出现的问题做出初步的分析，剖析其中影响政策执行的因素，执行过程中产生的主要问题，主要对于政策执行过程中政策在国家宏观政策中所处的位置，对于房地产政策面向的执行者及对象、相互之间的关系对于政策执行的影响，政府，开发商，民众各方利益诉求对于政策执行的协调程度，执行过程中的人力资源，自然资源，政府宏观目标的系统分析。与此同时，在上述基础上对于我国房地产政策执行提供相对合理化的建议，促进我国房地产政策的切实有效，房地产市场的稳步有序、健康长远的发展。二、影响现行房产政策执行的问题（一）房产政策自身的不合理性1.房地产法律方面存在的问题：（1）立法层次结构不清，立法层次低，法规、规章居多某些方面重政策，轻法律，甚至以政策代替法律，是政府在“依法治国”方式出台前的难改习惯[3]。改革开放以后我国及各地虽然也颁布了不少林业法律法规，这里有大家熟知的森林法、森林资源流转条例、处纠条例等，但那样一个历史阶段，大多数在那个新旧体制变革时期成长起来的干部，或多或少会带上计划经济时的工作习惯。即使是到了二十世纪八、九十年代，因政府依法行政的法律意识都不是很强，林区老百姓的民主法制意识也仍然偏弱，我们政府还主要是靠政策办事，注重的是政策，难有依法办事的习惯。长期以来，政策在中国具有很高的权威性，法律更多的被忽视。这不仅使得我们以前一些干部包括基层的村委干部遇事不讲法