房产开发公司成本费用构成及说明.docVIP

公司成本费用构成情况 一、工程成本、工程间接费用方面： 1、土地征用及拆迁补偿费，指因开发房地产而征用土地的发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费以用原有建筑物的拆迁补偿费（现实中还有树木青苗补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘补偿）等； 2、前期工程费，指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用； 3、基础设施费，指土地、房屋开发过程中发生的供电、供水、供气、排污、排洪、照明、绿化、环保设施以及道路等基础设施费用； 4、建筑安装费，指房地产开发项目在开发过程中，按建筑安装工程设施施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费； 5、配套设施费，指在开发小区内发生的，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等费用； 6、开发间接费用，指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。 对全部用国家项目资金的单位，是要求按财建〔2002〕394号《基本建设财务管理规定》财建〔2002〕394号附１：建设单位管理费总额控制数费率表?单位：万元 工程总概算 费率（%） 算???例 工程总概算 建设单位管理费 业务招待费支出不得超过建设单位管理费总额的10%。施工现场津贴标准比照当地财政部门制定的差旅费标准执行。3%缴纳。 2、营业税及附加：在取得销售收入或预收款时缴纳。营业税按收入的5%，三个附加按营业税额计算，共10%，总是收入的5.5%。 3、土地增值税：在取得销售收入或预收款时预缴，按收入的预缴，普通住宅（90m2，不含90m2）2%，非普通住房（90m2以上，含90m2）和非住宅（商业、车库）3.5%，房屋售完后清算，多退少补。普通住宅增值率不超过20%免征土地增值税。 土地增值税清算时按以下步骤计算： 增值额=收入额－扣除项目金额 增值率=增值额÷扣除项目金额 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）允许按实际发生数扣除，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等； （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。 （4）对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。 （5）对于利息支出，分两种情况确定扣除：凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 （6）上述规定的具体含义是：纳税人能够直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 与转让房地产有关的税金：在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。 财政部确定的其他扣除项目：（1）对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（2）但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。（3）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房