房企开发项目税收政策及若干双重标准.docVIP

房企开发项目税收政策的若干双重标准作者：江湖会计 　　一、视同销售 　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 　　二、借款利息 　　企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 　　而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。国税函〔2010〕220号文件第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 　　三、开发费用 　　企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。国税函〔2010〕220号文件第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 　　四、加计扣除项目 　　根据我国《企业所得税法》的相关规定，房地产企业的创新支出和安置残疾人支出可以加计扣除。（1）、创新支出我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为了开发新工艺、新产品、新技术而发生的研发费用支出，在没有形成无形资产计入企业当期损益之前，可以在据实进行扣除的基础之上，按照研发费用的50%进行加计扣除，已经形成无形资产的，可以按照无形资产成本的150%进行摊销。（2）、安置残疾人支出我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为安置残疾人，以及其他国家照顾就业的人员的工资支出，可以在计算企业应纳税所得额是，进行加计扣除。房地产企业安置残疾人员的，对残疾人职工工资据实进行扣除的基础上，可以按照支付给残疾人职工工资的100%进行加计扣除。 　　根据我国《土地增值税实施细则》中的规定，在我国从事房地产开发的企业，可以按照为取得土地使用权而支付的出让金与开发成本之和，加计20%进行扣除。因此，在计算房地产企业应缴纳的土地增值税时，不仅仅可以从销售收入中扣除获取土地使用权时所支付的土地出让金以及缴纳的相关税费，和房地产开发企业开发土地、新建房屋以及其配套设施所支付的成本和规定的费用，同时还可以扣除与转让房地产相关的税金之外，还可以对房地产企业为取得土地使用权而支付的土地出让金及其费用和房地产开发成本进行20%的加计扣除。 　　五、共同成本间接成本计算分摊方法 　　《企业所得税法》规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。其中，土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。 　　而在土地增值税项目清算时，对于清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相