投资房产和投资其他十年后及收益对比.docVIP

投资房产和投资其他十年后的收益10年，收益如何？ 跟其他投资方式比较，优劣如何？ 我算笔账，大家看看。 ?? （一） 假如投资房产? ? ? 买一套中环的新房，单价3万，100平米，总价300万。 支付方面—— 3成首付是90万，交易税费是2.9万， 按揭以目前的5.94%正常税率计算(7折/85折 和1.1倍/1.2倍 税率都不是常态) 十年还款总额是279万元(每年27.9万，每月23251) 那么10年支付的总金额就是371.9万元 (90+2.9+279)。? 收入方面—— 房租收入以每月4500元计，每年租金增长3%, 出租率93% 租金的利息以贷款利息5.94%来计算，因为租金可以用来还贷 十年的租金和租金利息收入总和是 74.6万元 (55.57+17.04) 第1年 5.02 第2年 5.17 第3年 5.33 第4年 5.49 第5年 5.65 第6年 5.82 第7年 6.00 第8年 6.18 第9年 6.36 第10年 6.55 十年租金总计 57.57 十年租金利息 17.04 ?? ??好了，让我们假设十年后的房价几种可能的涨幅，在这些涨幅的情况下，投资收益如何—— ? 说明： 涨幅是以同地段同档次新房来做计算的，你买入的房子因为有10年房龄，折价7% 没有计算装修和装修的折旧，否则收益会更低。 没有计算房屋卖出产生的税费等费用，否则收益会更低。 没有考虑物业税等费用(十年内出台的可能性极大)，否则收益更低。 可见， 100%时， 年复合收益也不过5.4% 记得07年的长期银行存款利率也达到5.5%了 而涨幅达到100%，意味着中环房价每平米6万元， 这个价格，真的还有投资价值吗？ 接盘者看到12万？ 而涨幅不超过50%的话， 以十年跨度看复合收益率， 几乎是无利可图了。 那么，如果不买房，换一种别的投资呢？—— （二） 假如投资于其他 ? 我们用跟投资上述房屋的完全相同的支出方式， 第一年一次性投入90万元+2.92万元 (相当于买房首付+税金)， 另外，每年持续投入27.9万元（相当于每年按揭还款） 我们假设了5种投资模式和不同的收益 最保守的银行定存，年收益4% 投资企业债，年收益7% 投资指数ETF，年收益10% (沪指从1990年12月的100点至今，复合收益率是20%) 指数年涨幅10%，意味着10年后的指数是7100点，比07年的6124只上升了16%，不难达到吧？ 有经验的股票投资者，跑赢大盘，年收益15% 股市高手，年收益率20% 10年后，我们把这10位投资人做一下排名，看看房产投资者的位置： 第一名， 作为股市高手的投资者， 总资产1125万元 第二名， 跑赢大盘的股市投资者，总资产893万元 第三名， 投资指数ETF的投资者，总资产664万元 第四名， 投资房产涨幅100%的投资者，总资产633万元 第五名，投资企业债的投资者，总资产561万元 第六名，投资房产涨幅50%的投资者，总资产493万元 第七名，定期存款的投资者，总资产467万元 第八名，投资房产涨幅20%的投资者，总资产409万元 第九名，投资房产房价不变的投资者，总资产354万元 第十名，投资房产跌幅20%的投资者，总资产298万元 补充一下： ? 认为十年涨100%太少了， 看来100%的涨幅，收益非常有限， 少得连投资客都不答应啊。 好吧，我们看看涨幅 200%如何—— 也就是3倍于现价，中环价格9万元/平米 我计算了一下，这样的话，十年后的总资产为947.6万元， 这下不错，比第二名的那位投资股票年收益15%的高一些。 让我们把注意力稍微转移一下，看一看纽约以纽约为例，2009年12月纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元(约550万人民币)。曼哈顿是纽约房价最高的区域，按照中间价格每套550万人民币算，每平方米约为2.75万人民币。 但值得注意的是，根据美国儿童和家庭管理局的统计，2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元(约26.6万人民币)。上海市统计局的数据显示，2009年上海城市居民家庭人均可支配收入为28838元。也就是说，纽约家庭人均收入约为上海的9.3倍。 OK,? 上海中环的房价9万，是纽约曼哈顿的3.3倍； 而纽约人均收入是上海的9.3倍。 房价我们是纽约的3.3倍很正常，宇宙中心么， 但宇宙中心收入总得跟上吧，不好意思比纽约还低吧？ 那么10年增长到现在的9.3倍，每年涨幅是——25% 对，所有人的工资每年必须涨25% 哦，涨400%的情况我暂时不敢想， 那是另一个宇宙的事情了。